青岛太平洋国际广场项目
投资分析报告
目 录
摘要 .................................................................................................................................................. 4 一、青岛基本概况 ........................................................................................................................... 5
1、地理位置 ............................................................................................................................ 5 2、历史沿革 ............................................................................................................................ 5 3、人口 .................................................................................................................................... 5 4、经济水平 ............................................................................................................................ 6 5、区域规划情况 .................................................................................................................. 10 6、结论 .................................................................................................................................. 13 1、房地产发展各项指标分析............................................................................................... 15 2、房地产未来量预测 .......................................................................................................... 18 3、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析 ................................................... 19 三、经开区楼盘分析 ..................................................................................................................... 25
1、竞争分析 .......................................................................................................................... 26
（1）、净地分析 ............................................................................................................ 26 （2）、竞争个案分析..................................................................................................... 27 （3）、潜在竞争情况..................................................................................................... 28 2、区域楼盘特点 .................................................................................................................. 28 3、区域客户需求分析 .......................................................................................................... 29
（1）、不同面积、不同户型的需求状况 ..................................................................... 29 （2）、不同单价，不同总价的需求情况 ..................................................................... 29
（3）、潜在购房人群分析 ............................................................................................. 29 （4）、供需分析结论..................................................................................................... 30
四、项目概况 ................................................................................................................................. 30
1、合作方概况 ...................................................................................................................... 30 2、用地情况 .......................................................................................................................... 31 3、用地四至 .......................................................................................................................... 39 4、规划情况 .......................................................................................................................... 41 5、配套情况 .......................................................................................................................... 42 6、道路状况 .......................................................................................................................... 42 7、市政规划 .......................................................................................................................... 42 8、开发进度 .......................................................................................................................... 44 9、合作方式 .......................................................................................................................... 44 五、项目SWOT分析 ................................................................................................................... 45
1、SWOT分析 ..................................................................................................................... 45 六、投资分析 ................................................................................................................................. 49 七、综述......................................................................................................................................... 54
摘要
青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海，项目地利位置较优越，经开区作为青岛市未来的经济和工业中心，发展潜力巨大，特别是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。
项目占地面积59470.56平方米（89.21亩），地上总建筑面积190305.79平方米，容积率3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店式公寓。
项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格为楼面价1100元/平方米，总价格约为2.1亿元（209336369元）。
项目总投资成本预计约15.2亿元（6311元/平方米），销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米，车位16/个),净利润约4.3亿元（1713元/平方米），净利润率约19.24％，具备良好的盈利能力。
项目预计需要投入1.8亿元自有资金，并办理3亿元项目银行开发贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。
一、青岛基本概况
1、地理位置
青岛位于山东半岛东南部、黄海之滨。是全国70个大中城市之一，也是我国大陆第二大港口。该市东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。
青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，2007年，总户籍人口757.99万，其中市区1102平方公里，人口275.55万人。截止到2007年底青岛市常住人口达到了838.67万人。 2、历史沿革
1981年，青岛市被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。 3、人口
表1-1：青岛市2003-2007年人口增长情况
年份 青岛市人口（万人） 市区人口（万人） 总人口增长率（%） 市区人口增长率 全市城市化率 2003 720.68 246.77 0.70 2.08 35.2% 2004 731.12 258.4 1.4% 4.7 36% 2005 740.9 265.43 1.3 2.7 35.8% 2006 749.38 271 1.1 2.1 36.2% 2007 757.99 275.55 1.15 1.68 36.4% 数据来源：青岛市年度统计公报
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