2010年9月份天台县房地产市场调研报告 - 图文

2010 2010年9月份天台县房地产市场调研报告 （二）解读结论

通过对近期的政策和经济信息的解读，得出以下结论： 1、经济发展

前三季度，中国经济保持了快速增长的态势。9月，虽然各项经济指标的增幅有所放缓，但更趋于健康发展，但当月CPI继续创下年内最高记录，超过大家的预期，这是引发央行加息政策的主因。如果第四季度CPI继续高企不下，在经济基本软着陆的情况上，中国有可能将进入新一轮的加息周期。

9月份美元兑人民币汇率冲破6.7，创下历史新高；同时美国国会通过了中国汇率方案，将对中国出口商品征收高额惩罚性关税。当下人民币持续升值预期与持续升值叠加，加快了升值步伐，促使国外热钱不断涌入——资产价格上涨、汇率升值、利差优势这三重获利空间，使得之前撤出的欧美投机资金又卷土重来，一定程度上推高了房价，促进了楼市繁荣。在未来很长一段时期，在人民币加息和升值预期的基础上，热钱将加速流入国内，这将有可能继续推高中国股市和楼市。

刚结束的五中全会规划，“十二五”的发展主题以扩大内需和加快城市化进程为主题。但目前国内的消费市场根本尚无法扛起中国经济发展的大旗，而加快城市化进程必加进一步推高房价，中国未来经济和政策的走势将极为不明朗。

2、房地产开发

1-9月，全国开发投资、施工面积和完成土地购置面积均有大幅增长，但住宅竣工面积仅增长了8.1%。可以预测在今年下半年和明年，市场供应量将大大增加，有利于缓解紧张的供求关系，从而有利于减缓房价的增长速度。但1-9月，全国土地购成本大幅增长，在大量的“地王”不断推高开发成本的情况下，未来房价的下降将难度很大。 3、房地产销售

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2010 2010年9月份天台县房地产市场调研报告 1-9月，受新政影响，商品房整体销售指标增长趋缓，增幅快速回落，宏观调控效果有一定的体现。在住宅市场受到宏观调控的情况下，大量的投资资金转向了不受新政影响的商业和办公地产领域。

9月份，当月各项销售指标同比均有大幅上涨。经过了前几个月的低迷，加上8月回暖和蓄力，9月份楼市呈现量价齐升的态势。我们分析主要原因如下：

? 为完成全年销售任务，争夺全年市场最为旺盛的金色九月，各大房企降低了“价格预期”，通过降低开盘价或打折促销等方

式加大了销售力度，取得了很好的销售效果。

? 新政出台已近六个月，但房价仍没有明显的轻动，被压抑许久的刚性需求和改善性需求的集中释放，而且加上8月份楼市

的回暖之势，买张不买跌，晚买不如早买，直接导致了大量购买力放弃观望持币入市。

? 9月份政府依然采取宽松的货币政策，大量增发货币、大规模投放信贷造成了社会流动性过剩，通货膨胀日益明显，物价已

经开始呈现出普涨态势，再加上近期CPI走势和消费品价格的全线走高，使得购房者迫于通货膨胀的压力最终放弃了观望心理。 4、宏观政策

9月，各部委出台的调控政策体现在“坚定贯彻落实‘国十条’的实施细则，差别化的住房信贷政策，住房交易环节契税和个人所得税优惠政策的调整和取消，增加住房供给，加大交易市场检查力度”。这是对原有政策的深化和细化，它使调控更精准（比如沪深厦等城市的限购政策）、更强调新“国十条”政策的贯彻和落实（比如差别化的信贷政策和税收政策）、政策更严厉（比如提高首付款比例至30%）。此外，这也是国家第一次明确了开征房产税的态度，并将在上海进行试点。各种迹象表明，中央此次调控楼市的态势极其坚决。

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2010 2010年9月份天台县房地产市场调研报告 本轮二次调控将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性。同时部分程度上也将减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买，但由于观望情绪渐浓，需求将难以增加。中短期内市场供给量将会增加。中长期，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加。因此，从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻。但是，最终房地产市场的发展状况还要取决于政策的落实力度，如果此次调控政策仍然不能达到维稳目标，可能就不会是简单地再次强调落实新政策，而有可能会调整政策整体方向。

本轮二次调控看似来势汹汹，且在国庆前夕着急出台，意在赢取十月份楼市的最后主战场，但只要房地产市场中核心因素（供求矛盾和货币供应）在短期内得不到有效改观的话，本次调控也必将昙花一现后归于沉寂。至于十一期间多地楼市低迷只是政策的短期效应，长期的边际效应必然逐渐减弱。这从二次调控后的股市表现可见一斑。9月29日出台政策后，楼市股市呈现此消彼长态势，楼市总体成交缩水，房价微跌，但同时9月30日和十一长假之后连续一周股市已经连续高歌，地产板块表现优异，“利空出尽即是利好”和“调控不再有新招”已成了地产行业的共识。

因此，从长远来看，政策的信号意义大于实际调控意义。

关于对房地产市场影响较大的加息问题，这取决于宏观经济发展状况，特别是通货膨胀情况。我们预计四季度经济可能减速，通货膨胀率也会缓慢下降，若通胀压力减轻，四季度加息的可能性微乎其微。 5、10月发展趋势判断

10月份是传统金九银十的尾声，也是房地产调控后市场主体双方博弈的最后主战场。基于9月底的二次调控政策已经出台，十月份再出台全国性的政策的可能性不大，但各地会加快出台本地区的地方实施细则。我们的判断如下：

? 市场对新政策的消化：在持续低迷了几个月后，中国楼市在9月再次集中爆发，一方面验证了传统九月强大的购买实力，

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2010 2010年9月份天台县房地产市场调研报告 但也直接招来了新一轮的政策打压。虽然高悬的第二只靴子终于落地，但本次调控仍低于市场预期，反而被认为是出尽底牌不再有新招，因此股市反应强烈，持续飘红。这也符合自2003年来八年调控的旧基调，除非政策促及楼市核心，如天量信贷、供需失衡、地方政府财政和GDP冲动等，否则政策仍只是短期行为，治标不治本。因此我们判断，10月份是二次新政首月，楼市成交量必将走低，相当一部分需求转入观望，价格虽会有小幅调整，但也仍会在高位“观望”。一旦政策稍有放松，房价仍会上涨。

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