北京保利大厦案例分析 

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一、新保利大厦概况

新保利大厦为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。 二、项目开发背景

■区域市场概况——东二环写字楼总面积约355079平方米 ■区域竞争项目——三大竞争对手

■项目地块资源分析——区位地段好、交通便利 三、项目定位

■产品定位——高档甲级写字楼

■目标客户群定位——国外大型企业、机构 四、项目楼层规划（附图） 五、建筑设计 ■外立面设计 ■结构设计 ■办公空间设计 ■楼通道设计

六、项目特色——系统生态节能 ■高效节能的建筑外立面 ■多重系统 ■系统节能 七、项目配套

■ 吊楼1—5层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心。

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■大堂首层设咖啡厅。

■大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮。 ■地下二层设有约1,260平方米员工餐厅。 ■3,210平方米健身中心。

■健身中心设标准4道25米游泳池。 ■300平方米的空中咖啡厅。 八、项目精装修标准（附表）

写字楼是最能体现区域经济活力和发达程度的晴雨表。预计在2008年，东二环区域办公物业商业面积总供应量将达到40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到15－16万平方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。以位于东二环核心位置的新保利大厦为例，是目前为止在东二环区域具有国际甲级写字楼标准的典代表。

新保利，新建筑

——新保利大厦产品设计解析

一、项目概况

新保利大厦项目位于市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处，地理位置优越，交通极为便利。项目为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。 新保利大厦——参数指标 物业类型：甲级写字楼

建筑结构：钢筋混凝土的混合结构

规划建设用地面积：10600 平方米（不含代征城市公共用地面积） 建筑总面积：103308平方米 绿化用地面积：3187平方米 建筑高度：98米

停位数量：地上机动车停车数量：19辆 地下机动车停车数量：500辆 地下自行车停车数量：300辆 楼层：地下4层，地上23层，商业吊楼8层 电梯数量：26部(办公区15部) 均价：3000美金/平方米

二、项目开发背景 1、区域市场概况

项目所在的东二环商务带是集高档写字楼、星级酒店、大型企业总部、商业配套为一体的立体多功能新型商务区。东二环区域主要现有公建项目总建筑面积约954484平方米，其中写字楼面积约355079平方米。随着东二环商务带的大规模集中建设，预计在2008年区域市场将集中建成一批重点甲级写字楼项目。 2、区域竞争项目

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项目名称 第五广场 南新仓国际大厦 银座 项目规模 总建筑面积：10万平方米 总建筑面积：16万平方米 均价 17000元/平方米 20000元/平方米 总建筑面积：12.4万平方米 3000美金/平方米

3、项目地块资源分析 （1）区位优势

新保利大厦位于东二环东四十条桥西南侧，是皇城文脉与现代商务结合的区域。该区域商务配套日臻完善，具备国际商务枢纽功能，是东二环商务带唯一集办公、银行、文化场所、各方机构的商务核心区。 （2）交通优势 ①地面交通

◆ 东直门交通枢纽：距离亚洲最大的现代化立体交通枢纽——东直门交通枢纽仅2分钟车程，到机场只需约17分钟，未来可实现市区与首都国际机场的高效连接，成为京城商圈中能够最快到达机场的宝地。

◆ 东二环：二环路为京城最早修建，连接着东城、、西城、宣武四大最为古老的城区，新保利大厦部交通道路与东二环辅路直接连接，车辆驶出大厦即可快速进入二环主路，形成项目外一体化的交通路网。

◆ 东四十条桥：平安大街与工体北路的联结点，1公里分至东直门和门，与CBD的直线距离不超过3公里。 ◆ 地铁东四十条站：新保利大厦地下一层设出入口与地铁连接，交通路网更为便捷。

◆ 平安大街：的第二条“长安街”，有机连接东西城区。

②地下交通

东四十条地铁站与项目地下一层直接连通，去往国贸商圈、建国门商圈以及金融街十分顺畅，为企业员工提供了高效的人性化交通路线。 三、项目定位 1、产品定位

新保利大厦定位世界级写字楼，强调自然生态、高效节能的人性化标准，体现现代化人文办公、绿色办公的理念。 2、目标客户群定位

CBD商务区是外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头的产业区域。从行业分布来看，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业。未来外资机构在CBD的写字楼需求一直呈上升趋势；金融街商务区是国大型金融机构聚集的最活跃区域。因此，新保利大厦以国外大型企业、机构作为目标客户群。

四、项目楼层规划

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地下一层平面图

首层平面图

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吊楼层平面图

写字楼层平面图

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