房地产经纪人《经纪概论》考试辅导(4)房地产经纪人考试.doc

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2013房地产经纪人《经纪概论》考试辅导(4)-房地产经纪人考试

为了方便大家更好的学习房地产经纪人相关知识，网站特的为大家准备了2013房地产经纪人《经纪概论》考试辅导系列，希望对大家有所帮助。

成本法

1.成本法的概念

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

成本法这个概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，

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而是指价格。

2.成本法的理论依据

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)

由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)因此，

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估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格

3.成本法适用的对象和条件

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。

在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌;对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办法来解决。

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