（2）根据房地产开发程度分类：①生地，②毛地，③熟地，④在建工程项目，⑤建成后物业 （3）根据房地产权属性质分类：①集体土地上的房地产，②国有土地上的房地产：国有划拨土地上的房地产，国在出让、转让建设用地上的房地产。
（4）根据房地产所有权性质分类：①国有房产，②集体所有房产，③私人房产，④涉外房产，⑤其他房产。 4、房地产市场：
答：是房地产的买家与卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时段内达成所有交易总和 5、房地产市场特征。
答：①地区性；②供给调节滞后性；③垄断竞争性；④投资性；⑤交易形式多样性；⑥交易
复杂性；⑦受金融市场的强烈影响性；⑧市场效率低；⑨政府干预性。 6、我国房地产物权类型。
答：①土地所有权。 ②土地使用权。 ③地役权。 ④房地产抵押权。 ⑤房屋所有权。
⑥房地产租赁权。 ⑦房地产共有权。 ⑧建筑物区分所有权。 7、房地产价格及其影响因素。 答：①土地价格的分类：
A、市场价格、市场价值。
B、土地所有权价格、土地使用权价格。 C、其准地价、标竞地价。
D、课税地价、征用价格、抵押价格。 E、总价格、单位价格、楼面地价。 F、评估价格。 ②房地产价格分类：
A、商品房价格、经济适用住房价格； B、标准价、成本价。 ③影响房地产价格的因素：
A、一般因素：指对整个社会和地区的房地产价格水平具有决定性影响的宏观因素。 B、区域因素：指房地产所在地区的特性对房地产价格的影响因素。 C、个别因素：指具体影响房地产价格的微观因素。 8、房地产拍卖的特征是什么？ 答：①房地产拍卖量多、价值高；
②房地产拍卖法律性、政策性强； ③房地产拍卖复杂、时间长； ④房地产拍卖后谈工作多。 9、房地产拍卖业务的主要来源。 答：①法院司法强制拍卖委托。
②债权人委托拍卖的抵押房地产。
13
③政府部门委托拍卖的房地产。 ④法人委托拍卖的房地产。 ⑤自然人委托拍卖的房地产。 10、房地产拍卖条件及主要交易规则
答：一是判断拍卖标的是否符合国家法律法规、政策规定的转让和交易条件；或虽然不符合，但经政府有关部门审批后，通过补办手续和补缴费用可以转让和交易的
二是遵守房地产交易的相关规则
（一）、法律法规禁止买卖和转让的下列房地产通常不得拍卖
?未依法取得房地产产权证书包括国有建设用地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书的
?共有房地产，未经其他共有人书面同意的 ?权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的
?权利人对房地产处分权受到限制的，比如未得到政府批准的划拨土地转让，不符合条件的经济适用房、房改房的转让等
?以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件
?司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 ?国家依法收回土地使用权的，如未按政府规定用途及时开发建设的或拆迁 ?法律法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形
（二）以出让方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则
?按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，且依法登记并取得土地法使用权证或房地产产权证
?按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施和公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件
?转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
（三）以划拨方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则
?以划拨方式取得建设用地使用权的，在进行房地产拍卖时，应当报请有关部门批准，由买受人按法律法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金 ?可以不办理出让手续的，应当由拍卖公司将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家 ?划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金
（四）以租赁方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则
?承租人在按规定支付土地租金我，依法领取国有建设用地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押?地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只
14
能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让 （五）农村集体所有土地上建成的房屋拍卖转让条件和交易规则
?房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书 ?集体土地上的房屋拍卖前应当向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖 （六）已设定抵押权的房地产拍卖规则
?抵押期间，抵押人未经抵押人同意转让抵押房地产的行为无效
?债务履行期届满，债权未受清偿的，抵押人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或者以拍卖，变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议
?抵押房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿
?同房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿 ?建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产
?房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，但抵押权实现时，依法拍卖该房地产后，应当首先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可优先受偿
?抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途 11、房地产拍卖应当注意的问题 答：㈠拍卖前必须严格核查权属。 ?拍卖的房地产有否重复查封，
?国有企业委托房产，产权人为国有单位和集体单位时，房地产委托拍卖需要取得上级部门的书面许可意见。
?发生用途转换的房地产，补办规定的用途转换性手续
?共有人房地产，必须有共有人的书面同意转让意见，同时共有人享有优先购买权 ?分割拍卖的房地产，该房屋占有范围内的使用权不可分隔，该房地产买受人要按照分层、分套的建筑面积分摊取得相应比例的土地使用权。按照房屋建筑设计为成套的房屋，一般不得分隔拍卖
㈡拍卖公告应注意的问题
?公告与咨询接待：拍卖公告要准确、精练，要针对不同的房地产拍卖标的、不同的买家对象用不同的方式在不同的媒体上发布。要准备尽可能详尽地将关于拍卖标的情况的资料提供给竞买人。招商阶段不论是在标的物现场接待买家，还是在公司接待咨询者，要做到口径一致、回答专业，要针对不同买家所关注重点不一样这个特点，善于发现拍卖标的优点与拍
15
卖标的相关的房地产政策要准确掌握，回答问题不能模棱两可，做好这些更可增买家的信心 ?已租赁房地产拍卖公告，对于拍卖公告前已经进行出租登记的，拍卖前必须通告承租人参加竞买，或解除租赁合同，或者按照不被租赁原则该租赁和为继续由买受人履行。对维持原租赁的，公告中必须告知竞买人。 ㈢实施优质的售后服务
?协助买卖双方办理产权过户手续
?如果是房地产在建项目，应协助买卖双方办理项目更名和转让及其他相应手续 ?协助双方交接相关资料的房地产
?买受人和委托人提出的需要拍卖公司完成的其他工作 ㈣房地产拍卖登记及相关税费 ?房地产登记需提交的资料 ①申请书
②当事人身份证明或单位合法资格证明 ③委托书及代理人身份证明 ④房地产权证 ⑤拍卖成交确认书 ⑥房屋平面图及地籍图
⑦出让或需要补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据
⑧契税完税证及契税完税贴花 ⑨拍卖公告 ⑩其他有关文件 ?应缴费用的相关税费 ①拍卖佣金 ②营业税及其附加 ③合同和权证印花税 ④契税 ⑤交易手续费 ⑥评估费 ⑦登记费 ⑧合同公证费
㈤特殊类型房地产拍卖应注意的问题 1、在建工程项目拍卖应注意的问题
?房地产在建工程项目的状况需要详细核查；
①土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部出让金，并经依法登记，取得产权证书
16
相关推荐：
loading