自考资产评估全部公式

自考资产评估全部公式

Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式：

被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本x成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：

（1）按人工成本比例法计算：

间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：

间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时

（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：

资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法：

被评估资产?被评估资产年产量?重置成本参照物年产量参照物 重置成本? 4．规模经济效益指数法：

被评估资产的产量? X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 被评估资产的重置成本????参照物资产的重置成本?参照物资产的产量? 统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数

R’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本

三、实体性贬值及其估算：

1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.公式计算法：

资产的实?重置成本?预计残值?实际已

总使用年限体性贬值使用年限 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率?截止评估日资产累计实际利用时间?100%

截止评估日资产累计法定利用四、功能性贬值及其估算

资产的功能性贬值测算方法： 被评估资产?功能性贬值额

???净超额运营年本?系数??t?1n?被评估资产年?折现?? （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算:

x经济性资产年收?所得?资产预计可被资产原设计?? 经济性?? ????1???PA,r,n?: ???100%??1??????贬值额益损失额?税率?贬值率??利用的生产能力生产能力????六、成新率及其估算 1. 使用年限法：

成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：

成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法：

1.资产未来收益期有限情况： 评估值 P??i?1nRiA n----收益年期； r-----折现率； ?ii?1?r??1?r? R i----未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i中还包括期末资产剩余净额。

2.资产未来收益无限期情况：

（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时：

①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。

nRi1A?1??A???1????(1?r)n?inr?1?ri?1?i?1(1?r)??（式--1） 前n年收益额折现求和：

nn?RiRi1?1??(1?r)n?1?? 由（式--1）可得年等值收益额： A?? ???1????n??iinr(1?r)?i?1(1?r)?r??1?r????i?1(1?r)n 式中

1?1?1??（P/A，r，n) ?n?r?(1?r)? 对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值：P（2）未来收益不等额情形：

?A r：资本化率 r 资产评估值（预期收益现值）=Σ(前若干年各年收益额×各年折现系数)+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章 机器设备评估

一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重置成本的估算 1.物价指数法： 或：

设备重置成本?设备历史成本? 2.规模经济效益指数法

设备重设备历评估基准日定基物价指数 （定基物价指数）

??数置成本史成本设备购建时定基物价指t2t?t1?1?环比物价指数 （环比物价指数）

?被评估资产的产量? X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 被评估资产的重置成本????参照物资产的重置成本?参照物资产的产量? 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当

x?1

时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当

x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系

（二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本×实体性贬值率 = 重置成本×（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100%

2.机器设备已使用年限：

实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率

成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100% 其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） Σ加权更新成本=

n?R?i Ri：投资额； i=评估日－投资日；

ii?1

Σ更新成本=

?R?(1?r)ii?1ni r：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日

贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% （三）机器设备的经济性贬值机器估算 1.因生产能力降低造成的经济性贬值：

经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）]×100% x：规模经济效益指数 所得? 2.由于外界因素造成的收益减少： 经济性?资产年收????1???PA,r,n? （P/A，r，n）为年金现值系数 ??贬值额益损失额?税率?X

第四章 房地产评估 一．土地使用权 （一）市场法：

待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）

×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）

1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：

K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]

K---年限修正系数； n----比较案例剩余使用权剩余年限； m---待估土地使用权剩余年限； r---折现率 2.若容积率修正： 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 （二）收益法

1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r

1? 2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： P?A?1???r?(1?r)n? P：土地使用权评估值； A：土地收益； r：还原利率； n：土地收益年限； 当n→+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值 （三）成本法

1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。 2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费 3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税

4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。 利息=（土地取得费×土地开发期×相应利息率）＋（土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%） 5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。

6.估算土地增值收益：

土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率 其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算 7.估算土地价格

（1）无限年期土地使用权价格：

P税费＋利息＋利润＋土地增值收益 1=土地取得费地取得费＋费＋ （2）法定最高出让年期地价： P??AA?1?1? （式--1） 由 ，可得（式--1） P?P??1?P?1?1?1?n?n?rr??1?r????1?r?? 式中：P--有限年期土地使用权价格； P1--无限年期土地使用权价格； n---土地使用年限； r---还原利率；

（四）假设开发法

地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用 1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。 专业费=建筑费×i（i为一定的百分率）

2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利息=（地价+建筑费+专业费）×r （r为利息率）

3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利润=（地价+建筑费+专业费）×P’ （P’正常利润率） 4.税费：通过地价与税率t的乘积计算。 税费=地价×t （t为税费） 二．建筑物评估方法

（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1.建筑物重置成本的估算方法

价格指数调整法： 待估建筑物?待估建筑物?综合价

重 置 成 本账 面 原 值格指数 综合价?

评估时点价格指数?100% （定基价格指数）

格指数建筑物购建时价格指数综合价格指数??1?a1??1?a2?...?1?an??100% （环比价格指数） 式中：a为各年环比价格指数

2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算： （1）使用年限法：

建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% （2）打分法：成新率=结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B

G—结构部分的评分修正系数； S—装修部分的评分修正部分； B—设备部分的评分修正系数 3.建筑物经济性贬值的估算：

经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率 或： 经济性贬值=P?Rt A??tt1?r??1?r?t?1?n Ri----第i年的建筑物年收益净损失额； r—折现率； n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位 （二）残余估价法 B?a?L?r1a2 ?r2?dr2?d a---建筑物及其基地所产生纯收益； L—土地价格； r1---土地的还原利率； r2---建筑物的还原利率 B---建筑物的收益价格； d—建筑物的折旧率； a2—建筑物的纯收益 建筑物折旧率：d?第五章 无形资产评估

1?100%剩余使用年限

一、无形资产评估的程序与方法

（一）无形资产评估的收益法

1.无形资产评估中收益法的应用形式

收益法在应用上可表示为一下两种方式：

nK?Ri?(1?T)K?Ri?(1?T) ①无形资产评估值?? ②无形资产评估值 ?最低收费额??ii(1?r)(1?r)i?1i?1n K----无形资产分成率； Ri---分成基数，即销售收入或销售利润； T—所得税率；i—收益期限；r---折现率