社区型购物中心将成为上海购物中心发展的主流

1、 概念的界定

1.1社区型购物中心的基本概念

社区型购物中心是指在多个居住区的中心，与居住人口规模相对应，设置较完善的、以满足居民日常生活为主的商业和服务业，服务对象为该区及部分外来消费者的规模较大的社区商业。

一般来说，社区型购物中心建筑面积在10万平米以内，辐射半径为5~10公里，有20~40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店，停车位300~500个，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。

1.2社区型购物中心的主要业态组合 商业类型 百货 专业卖场 零售购物 餐饮 休闲娱乐 服务 详细描述 通常是中小型百货公司，通常是社区型购物中心的主力店 不仅包括生活综合卖场、超市，也包括家居、家电、运动用品等专业卖场 包括以零售形式贩卖各种商品的专业店、专卖店 包括各种口味的中西料理、咖啡店、茶馆、面包店以及大型美食广场等 包括电影院、游乐场、KTV、健身、溜冰场、美容美发、个人护理等 包括文化、教育、医疗、银行在内的生活服务配套

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1.3社区型购物中心的主要特征

1.3.1社区型购物中心集合多元业态、多种功能，面向大多数消费群体

社区购物中心以社区居民多方面的消费需求为依据，实行不同业态同场经营，实现了多元业态、多种服务功能的聚集，形成了一站式服务的经营模式。它有效地降低了顾客选择和享受各种消费的时间成本、交通成本。社区购物中心尽管有自己的目标顾客，但并不限定顾客的层次，以充分尊重各类消费者的选择权，从而使尽可能多的消费者以各种目的聚集到社区购物中心来。

1.3.2社区型购物中心实行所有权、管理权与经营权三权分离的管理模式 社区购物中心一般由开发商负责商业物业的开发建设，专业商业管理公司负责整个商业物业的统一规划、统一招商、统一管理，众多商户在统一管理下从事独立自主的经营。这种管理模式强调了社会分工的作用和技能的专业化，分工明确，各司其职，有利于发挥各自的专长和优势，实现高效率运营。

1.3.3社区型购物中心内部的统一管理使多元业态产生系统集成效应 社区购物中心虽然聚集了各种业态、各种行业的商户，各商户实行自主经营，但社区购物中心有统一的管理体系，统一营销策划，统一对外宣传，统一处理公关事务，从而保证社区购物中心在营销策略和形象上的一致性。多种业态在同一个空间并存共生，分工协作，互补互利，形成整体规模，降低了单店经营者和购物中心管理者的交易成本，产生出“整体大于部分之和”的系统集成效应。 1.3.4社区型购物中心的核心业务是按自身定位进行招商项目的组合

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社区购物中心不同于单一的零售业态，它的核心竞争能力不仅体现在商品组合和商品销售上，更体现在它的综合组合能力上，即各种业态的组合及对各品牌的号召力、凝聚力。社区购物中心在市场上提供的是一种业态组合功能，使适合于自身定位的各个招商项目在有限的空间内发挥无限的潜能，以充分体现社区购物中心的整体价值。

1.3.5社区型购物中心的营销目标是吸引人气，给商户带来大量客源 购物中心本身不直接参与零售、餐饮和服务业的经营，它实行统一的营销策划，提高整个购物中心的综合营销能力，使其真正成为人气的聚集点，目标是吸引人气，给承租户带来大量的客源，促进他们的盈利增长，最终达到稳定租户，从而稳定和逐步提高租金收益的目的。 1.3.6社区型购物中心具有双向服务功能

社区购物中心的服务对象既有消费者，也有经营者。它不仅要向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多种功能的消费服务场所，还要向商户提供便利、可靠的经营环境，提供多种业态共生共荣的盈利环境。

2、上海社区型购物中心发展现状——样本对比分析

近几年来，上海的社区型购物中心数量在不断增多，到2012年年底，本市已有27家社区型购物中心，社区型购物中心所占比例从2008年的27.8％上升到了2012年的35%，建筑面积占比从2008年的15.8％上升到了2012年的31％。尤其是最近两年，社区型购物中心越来越受到投资者的青睐。社区型购

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物中心的营业收入也在近年中飞速攀升。2008年，上海社区型购物中心营业收入达58亿元，2012年上升到了140亿元。社区型购物中心营业收入占本市社零总额的比重也在逐年上升，从2008年的1.7％，上升到2012年的2.4％。

为使分析样本具有实时性和代表性, 研究选择了近几年建成且属不同社区的百联西郊购物中心、 大宁国际商业广场、 大拇指广场和联洋广场等4 个项目，其中, 前三者是2 0 0 5 年前后开业的, 近几年的调整时间使得商业配比和布局已相对完善, 而联洋广场作为大拇指广场之补充, 与其共同组成联洋地区的社区商业群; 在社区特征上. 联洋属新建高档社区. 大宁地处成熟的中档社区, 而百联西郊购物中心位于上海近郊地区的中档社区,虽然各自商业定位不同, 但商业面积总量相当, 具有商业布局特点和可比性，在案例调研中, 主要针对社区型购物中心主要的6种业态和影响其布局的3个主要影响因素做了相关的观察统计和比较分析。

2.1六种业态对比 2.1.1 百货

四个案例中, 只有百联西郊购物中心配置了百货这一商业类型, 其面积比例为15 % , 位于东侧一端的1、2 层，由此可见, 百货并非社区商业中心必备的商业类型。 2.1.2专业卖场

专业卖场在四个社区商业中心所占的比例基本相同，位置都在基地一边或两侧, 靠近基地外围, 超市和家电是必备的业种，专业卖场因为聚集人气的能力比较强, 竖向分布的范围比较广，其中，超市可由地面层向上或向下延伸至其他楼

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