- - - - - - 57
附件一：一类参观接待规格及标准 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 58
附件二：二类参观接待规格及标准 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 59
附件三：三类参观接待规格及标准 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 60
附件四：四类接待规格及标准 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 61
第四章 房屋及共用设备设施管理- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -62
一、房屋和公共配套设施管理及维修方案- - - - - - - - - - - -- - - - - - - - 62
二、设备安全运行管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 64
三、电气系统管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 64
四、给排水系统管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - -67
五、智能化系统管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 68
六、消防系统管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 70
七、用户报修、维修及回访流程- - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - 71
第五章 治安、车辆及交通管理- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 74
一、安全防范管理方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 74
二、停车场及车辆管理方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 78
三、道路交通管理 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 82
四、警示标志管理措施 - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - 82
第六章 卫生、绿化、环保及其他管理 - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - 83
一、环卫设施配置及管理方案- - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - 83
二、灭虫及消毒方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 88
三、绿化管理方案- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 89
第七章 基础管理 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - 93
一、档案管理方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 93
二、人事管理方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 99
三、便民服务方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - -99
四、社区活动的设想和计划 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -101
第八章 物业的绩效管理- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - 104
一、物业管理行业绩效管理的特点及要求- - - - - - - - - - - - - - - - 104
二、绩效管理的分类- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 106
第九章 物业管理与商业管理的配合 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 110
一、商业物业的概念及其属性与特点- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 110
二、发展商业物业管理与运营的对策- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 111
三、商业物业的招商- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 113
四、针对于商业经营的物业管理服务的内容。- - - - - - - - - - - - - - - 117
五、物业管理公众制度与商业经营规章的结合- - - - -- - - - - - - - - - - 122
六、物业管理增值服务项目- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 123
第十章 物业管理费预算- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -125
一、物业管理设备及物品等装备的配备方案- - - - - - - - - - -- - - - - - 125
二、管理与生活用房- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 127
三、物业管理财务预算说明- - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - 128
附件一：前期费用测算- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 130
附件二：一期费用测算- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 131
第一章 整体方案及策划思路
物业管理在我国的发展，开始并成熟于南国深圳，由最早的英美物业管理模式“复制”过来，逐渐与我国的本土文化相结合，与中国的社会管理体制改革相适应，与民风民俗文化理念相融合，形成了体现中国民生独特风格的物业管理模式。
适合的，才是最好的。所谓适合，一是要适合物业的自身定位；二是要适合物业的独特特点；三是要适合物业所在地区的地方文化价值选择；四是要适合于
维护发展商、业主的切身利益。 一、物业管理定位
为了树立“ 泛亚国际边贸城 ”优秀的品牌形象，既使现有物业保值增值，作为国家 二 级资质物业管理的单位，真诚希望在“ 泛亚国际边贸城 ”的这一物业管理进程中，尽一份绵薄之力，再铸辉煌。
“ 泛亚国际边贸城 ”的物业管理招标活动引起了南京圣天物业管理有限公司高度重视，我们认真研究了“ 泛亚国际边贸城 ”的管理要求和使用需求，总结了物业管理服务活动的经验与教训，充分考虑了物业管理服务所面临的难点，针对“ 泛亚国际边贸城 ”的设计理念和建筑构思，在“ 泛亚国际边贸城 ”的物业管理服务活动中，将全面实行有效的运作机制，将每一项管理都纳入科学严密、环环相扣的管理程序之中，保障物业管理服务及时到位。全员树立环境意识、精品意识和效益意识，实施一体化、专业化的物业管理，统一形象识别系统，统一管理机制，人、财、物合理配置，实现资源共享，最大限度地降低运作成本，提高物业管理服务的整体水准，更好地发挥物业的“享受”功能、“发展”功能和“陶冶”功能，延长物业的使用寿命，创建美好温馨的社区大家庭。
在管理运作中，我们将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据“ 泛亚国际边贸城 ”的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。
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