民法通则第十八条：“ 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。” 未成年人为无民事行为能力或限制民事行为能力人，他们对房屋买卖等比较复杂或重大的民事法律行为缺乏判断能力和自我保护能力，进行房屋买卖应当由其监护人代为签订合同或取得其监护人的同意。未成年人的父母作为其法定监护人，可以代为签订房屋买卖合同,但必须是为未成年人的利益，如为了未成年人的生活需要、支付其学费、医疗费等等。否则，未成年人可以主张房屋买卖合同无效。
未成年人所有的房屋能否办理抵押贷款 [案情]
张某夫妻于2004年出资30万元以其10岁的儿子的名义购买一套房屋，办理了房屋权属证。最近，张某持该房屋权属证欲到银行办理20万元的抵押贷款。请问：未成年人名下的房屋其父母能否用于抵押贷款？ [评析]
《民法通则》第18条：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其它合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”对于本条款的规定，关键在于如何理解“为被监护人的利益”?法律对此没有明文解释，但通常可以理解为，只为被监护人设定权利没有设定
义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形;只为被监护人设定义务利没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。
本案中，张某夫妻出资30万元，以其10岁儿子名义购买房屋，应是一种赠与的行为，该房屋的所有权归其10岁的儿子所有。张某夫妇作为该未成年人的监护人，对这套房屋有使用权、收益权，但如果以此套房屋作为父母担保债权的抵押使用，即抵押贷款，或者以此套房屋出售，将其价款偿还父母所负的债务，就违反了为了子女利益之法律行为的原则，是不允许的，构成了对其亲权的滥用。
实践中，如果《房屋所有权证》和《国有土地使用证》共有人记载有未成年人，在办理抵押登记时，除正常受理的材料外，《借款合同》中的用途应明确约定为购房、助学和医疗等，同时应做到以下几点：
1、未成年人未满十周岁，要求父母（监护人）出具承诺公证，并带上身份证和户口本原件、复印件到场当面签字（未成年人由监护人代签），并由工作人员核对后加盖核对章。 2、如未成年人十周岁以上未满十八岁，要求父母（监护人）出具承诺公证，并带上身份证和户口本原件、复印件到场当面签字（未成年人由本人签字），并由工作人员核对后加盖核对章。
3、如未成年人与监护人不在同一户口本上，还需要提供父母（监护人）的结婚证原件/复印件或者未成年人的出生证明原件/复印件，以此证明监护人与未成年人的监护关系。 综上所述，父母用未成年人所有的房屋办理抵押，必须因为未成年人购房、教育或医疗等用途，且需办理相应的公证手续(合法关系公正书后)，否则，房产登记部分不予办理。
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