丰镇市金港住宅小区
第十章 项目开发经营状况分析
本章对金港住宅小区项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量。
金港住宅小区项目中包括地上建筑面积6万平方米、地下建筑面积1万平方米。其中，商业面积采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以自行经营考虑。
公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用。故公建项目的经营收入本报告中均未考虑。 一、项目的价格定位
根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位：
商业房单价 3400元/m
住宅单价 3400元/m
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地下单价 4000元/m二、项目销售计划
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根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定金港住宅小区项目销售计划表。 三、项目销售收入估算
根据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，具体测算该项目销售总收入为23100万元（详见附表三）。
四、项目经营成本结算：
项目经营成本包括：成本、税金。 其中：
①成本=（当年建筑面积/项目总建筑面积）×总建筑投资 上述公式仅为近似计算。 ②营业税为1561万元。 ③所得税为1326万元。 ④土地增值税为9万元。 五、项目利润估算
根据金港住宅小区项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，本项目可实现净利润1991万元。
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第十一章 项目开发经营风险分析
本章拟对金港住宅小区项目进行经营风险分析，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。
本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目销售收入两项因素进行。
1、项目总投资
由于金港住宅小区占地面积较大，开发周期比较长，期间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果投资额增加10%，那么从全部资金的现金的情况来看,项目仍然可行。
2、项目销售收入
在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金的情况看，财务净现值下降，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。
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项目开发经营主要风险及对策分析
房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。
1、市场风险
项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而且具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与金港住宅小区同一区位、同一档次的物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从丰镇市居民的住房消费意向看，有相当大的潜在居民，对金港住宅小区同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。但是本项目仍须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着丰镇市新区发展、各项设施的
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