物业项目负责人考试法律法规部分

物业项目负责人考试法律法规部分

一、《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权及最高法院司法解释（法释[2009]7号） 1.建筑区划内物业服务用房的权属

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 2.建筑区划内车位、车库的归属

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 3.业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的条件 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

4.业主将住宅改变为经营性用房的条件

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

5.业主管理建筑物及附属设施的形式

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

二、《物业管理条例》 6.业主大会有哪些权利 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

7.业主委员会有哪些职责

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。

8.物业承接验收时，应当移交的资料

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。

9.物业服务合同的基本内容

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

10.供水、供电、供气、供热等相关管线及设施设备的维修养护责任

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

11.水、电、气、热等专业单位应当如何收费

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

12.物业服务企业对物业管理区域内违法装修、违法建设等行为承担的义务 告知、制止、报告义务

13.物业企业利用共用部位、共用设施设备经营的条件

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

14.对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途行为的处罚措施

个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款；

15.对擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为的处罚措施

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

16.对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为的处罚措施

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

三、《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号） 17.物业服务企业资质等级条件

各资质等级物业管理企业的条件如下： 一级资质：

1．注册资本人民币500万元以上；

2．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格

证书；

4．管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 二级资质：

1．注册资本人民币300万元以上；

2．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4．管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： （1）多层住宅100万平方米； （2）高层住宅50万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩 三级资质：

1．注册资本人民币50万元以上；

2．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4．有委托的物业管理项目；

5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质： 1.营业执照； 2.企业章程； 3.验资证明； 4.企业法定代表人的身份证明；

18.不同资质等级物业企业可承接的物业管理业务范围

物业管理企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 19.对物业企业无资质经营行为的处罚措施

20.对以欺骗手段取得物业企业资质证书行为的处罚措施

21.对超越资质等级承接物业管理业务的处罚措施

22.对出租、出借、转让资质证书的处罚措施

由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款

四、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）及《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》（京建物[2010]272号） 23.住宅专项维修资金的用途

维修资金专项用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，

应专户储存、专人管理、不得挪作他用。共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括内外屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼内存车库等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住

宅内，建设费用分摊进入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、公 用 天 线、供 电 线 路、公 用 照 明、锅 炉、暖 气 线 路、煤 气 线 路、消 防 设 施、绿地、道 路、路 灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等

24.住宅专项维修资金的申请主体——业主委员会 25.住宅专项维修资金的受理部门——当地房地产管理部门

26.申请住宅专项维修资金需提交的文件资料

答：开发建设单位需向市房产管理局房屋维修资金管理中心提交下列材料： （1）小区建设工程规划总平面图（验原件留存复印件）； （2）商品房预售许可证（验原件留存复印件）； （3）工程竣工验收合格证明（验原件留存复印件）； （4）住宅专项维修资金开户申请表； （5）住宅分幢情况一览表；

（6）住宅专项维修资金分户缴存清单（含电子表）； （7）其他需要的材料。

27.住宅专项维修资金的分摊原则

答：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。

出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

28.常规情况下申请使用住宅专项维修资金的程序

答：维修资金的使用共8个程序：制定维修更新改造方案、业主集体决策、申请使用、批准使用、开户划款、工程验收、账目分摊、资料归档

29.应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序

应急维修需要使用商品住宅专项维修资金，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门(具体地址见附件1)提出申请；维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成、名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；物业服务企业、业主委员会未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出代修申请。

30.应急使用住宅专项维修资金的适用范围

①屋面防水损坏造成渗漏的； ②电梯故障危及人身安全的； ③高层住宅水泵损坏导致供水中断的； ④楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

⑤消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的