9 可分配利润 （7）-（8） 5142.66
8.2 静态评价指标
8.2.1 全部投资的投资利润率
全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额*100% =8528.46/50771*100% =16.80%[4]
8.2.2 全部投资的投资利税率
全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额*100%
=(8528.46+3534.8+684.14)/50771*100% =25.11%
8.2.3 自有资金的投资利润率
自由资金的投资利润率=利润总额/自有资金总额*100% =8528.46/10000*100% =85.28%
本项目以上三个静态指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。
8.3 现金流量表与动态盈利分析
8.3.1 全部投资的现金流量表(I=9%)。
全部投资的现金流量表(I=9%)，见表8-3。
表8-3 全部投资的现金流量表单位（万元） 序
项目名称
32
建设经营期
号 1
现金流入
01 02 03 04 05 06 12710115222231703.62.44.31.5.968 94 42 44 2
1.1 销售收入 12710115222231703.62.44.31.5.968 94 42 44 2
2 现金流出 272131165147767290
9 96 74.22.
999 999
9 96 65 13 3
3 9.3
32
2.1 建设投资 27213114412676796 2.2 销售税金及
附加
2.3 土地增值税
1061060.40.44
4
205205.24.242
2.4
所得税
2
844844.31.317
33
1413.92 273.656 1125.756
7
3 净现金流量-27-49-64521145266
（1）-（2） 29 2.312..4258..58
2 059 1 44 8
4 折现净现金-27-45-53402103173
流量
8.3.1.1 计算说明。 (1)建设投资
见该项目的项目建议书。 (2)销售税金及附加
销售税金及附加=销售税金及附加总额*每年销售收入所占的百分比。 (3)土地增值税
土地增值税=土地增值税总额*每年销售收入所占的百分比。 (4)所得税
所得税=所得税总额*每年销售收入所占的百分比。 (5)折现净现金流量
折现净现金流量=该年的净现金流量/现值系数。
29 1.696..64 13..27
7 90
56
8.3.2 动态盈利能力分析
8.3.2.1 净现值
净现值是指项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量的差额。将本项目每年的净现金流量按基准贴现率折算为项目实施初期的现值，所有的现值之和就是项目的净现值。 (1)基准贴现率
基准贴现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用的利率。基准贴现率等于银行长期贷款利率加上风险报酬率，2001年银行的长期贷款利率为6.21%，取风险报酬率2.79%，则基准贴现率为9%。 (2)净现值（万元）
净现值=-2729-451.67-5396.90+402.64+10313.56+173.27
34
[5]
=2311.90 (3)盈利评价
净现值的评价标准是零，净上面计算该项目的净现值为2311.90万元，大于零，说明该项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。 8.3.2.2 动态投资回收期
动态投资回收期是指在考虑资金的时间价值的情况下，用项目每年的净收益去回收全部投资额所需的时间。 (1)累计净现金流量的计算。
累计净现金流量的计算，见表8-4。
表8-4 累计净现金流量表（万元）
项目 年份 净现金流量现值 累计净现金流量现值
(2)动态投资回收期的计算
T=t-1+第(t-1)年的累计净现金流量现值的绝对值/第t年的净现金流量的现值 =5-1+8174.93/10313.56
35
01 -2729
02 -451
03 -539
04 402.64
05 10313.56
06 173.27
.67 6.90
-2729
-318-857-81721382311.90
0.67 7.57 4.93 .63
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