房地产企业各税种纳税义务时间顺序表

（一）开发项目位于渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、高新技术开发区、经济技术开发区、北部新区，其计税毛利率为20%。（原来是15%）

（二）开发项目位于除上述地区以外的区县的，其计税毛利率为15%。

（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率为3%。

根据国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开 发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

根据国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开 发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

故房地产企业，企业所得税的纳税义务发生开始时间为：开始预售并收到房款后的当季度应按预计毛利率进行季度企业所得税的申报，待项目达到完工条件后，再进行结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

以上仅供参考 张庆

重庆德瑞税务师事务所