中国物业管理行业概况研究-行业现状、行业竞争

中国物业管理行业概况研究-行业现状、行业竞争

（一）行业现状及趋势

物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

1、物业管理行业起源

物业管理发展到现在已经有一百多年历史。最早的物业管理起源于 19 世 纪60年代的英国。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租房屋制定了一 套房屋管理办法，引导并要求租户严格遵守。奥克维娅·希尔实施规范物业管理 后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得了 政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会 （CHI），这就是物业管理起源。随后美国、日本等发达国家的物业管理行业也 迅速发展起来。1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组 织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告全世界第一个专门的物业管理 行业组织的诞生。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力 地推动了物业管理行业的有序发展。

中国现代意义上物业管理行业则诞生于改革开放后。1981年 3 月 10 日， 深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳物业管理公司正式成立，开始 对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是中国国内物业管理迈出 的第一步，标志着这一新兴行业诞生。同年 6 月 18 日，深圳市颁布了《深圳 经济特区住宅物业管理条例》于 11 月 1 日起施行。这是中国第一部地方性物 业管理法规。其后，北京，上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规， 推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化 和法制化。2003 年 9 月 1 日，国务院颁布《物业管理条例》开始实施，这标 志着中国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发 展新时期。截止 2014 年底，中国已成立约 10.5 万家物业管理公司。根据中国物业管理协会统计，2014 年底中国物业管理面积约为164.5 亿平方米。2015 年底，中国物业管理面积约为 174.5 亿平方米，较上一年增长了 6.08%2。根据中国指数研究院发布的《2017 中国物业服务百强企业研究报告》中显示，2016 年全国物业管理面积约为 185.1 亿平方米，较上一年增长了 6.07%。

2、物业管理行业发展现状

（1）基础服务持续提升

基础物业服务是物业服务企业生存的核心要素，行业处于任何发展阶段都不 能忽视。近年来，在全行业的共同努力下，基础服务水平持续提升。首先是服务 理念的端正，行业普遍认识到基础服务的重要性，各地行业主管部门、协会和物 业服务企业纷纷开展“物业服务质量提升年”活动，宣传并实践“固本”、“守正”

经营理念，认真做好物业管理本职工作。其次是服务技能的提升，企业越来越意 识到行业设施设备管理的核心价值，注重技术能力的培训提升和先进设备体系的 引入；广东、辽宁、安徽等地纷纷开展行业技能大比武、引导企业提高基础服务 技能。再者是服务品质的提高，关注物业服务用户体验，增强与用户的交流互动， 精细管理的同时简化服务流程。根据《2017 中国物业服务百强企业研究报告》 公布的数据显示，2014至 2017 年，重点企业业主满意度均值均在 80%以上， 其中 2017 年重点企业业主满意度为 80.3%。扎实的基本功带来经济效益和社 会效益的外溢，物业管理行业在协助维护社会稳定、处理社会突发事件和抗击自 然灾害中所发挥的重要作用，得到了社会的高度评价。 （2）行业规模持续增长

2016 年全国物业管理面积约185.1 亿平方米，较 2015 年的 174.5 亿增长了月 6.07%，相比 2014 年的164.5 亿平方米增长了约 12.52%，管理面积规模持续扩大。

企业数量持续增长：截至2014年底，全国物业服务企业约10.5万家，与中国第三次经济普查数据基本持平，较 2012 年调查的企业数量 7.1 万家增长了约48%。广东、江苏、山东位居前三。

营业收入水平持续增长：全国物业服务企业 2014年经营总收入约为 3500 亿元，较2012 年全国 3000 亿左右有较大增幅，增长了 16.7%。一方面 物业在管面积持续增加，主营业务收入稳步增长；另一方面物业服务企业在互联 时代拓展多元经营收渠道，行业经营总收入实现了较大程度的上涨。此外，根据 中国指数研究院发布的《2017 中国物业服务百强企业研究报告》数据显示，预 计到 2022 年，全国基础物业管理市场规模约为 1.2 万亿元。

从业人员持续增长：截至 2014 年底，物业管理行业从业人员约 711.2 万 人，较 2012 年的 612.3 万增长了约 16.2%，人员数量增长速度较快。 （3）区域差距逐渐减小

经济较发达的东部地区在物业管理规模方面依然走在全国前列，约占全国管 理面积的 44.5%，但是较 2012 年下降 2.5 个百分点；中部物业管理规模快速增长，约占全国的 23%，也较 2012 年增长2.7 个百分点。总体而言中西部与东部的地区差异已经开始缩小。值得注意的是，河南省和重庆市 2014 年物业管理面积相比 2012 年均有较大幅度的上涨，一定程度上表明中部崛起、西部开发等因素对地区物业管理行业的区域差异缩小起到了积极作用。

各地区物业管理面积占比

在企业数量上，虽然东部地区物业服务企业数量仍远高于其他地区，但是区 域差距已经逐渐缩小。如上图所示，东部地区物业服务企业约4.8万家，约占全

国物业服务企业的 44%；中部地区约 2.5 万家，约占全国的 22.8%；西部地区约2.8 万家，约占全国的 25.4%；东北部地区；东北部地区约 0.9 万家，约占全国的7.8%。综合来看，中西部区域物业服务企业数量增长较快，与东部地区的差距进一步缩小。

从业人员数量的区域差距也有所缩小。东部地区物业管理行业从业人员约 353.2 万人，约占全国从业人员的49.7%；中部地区约136.8 万，约占全国的19.2%；西部地区约 179. 6 万人，约占全国的25.2%；东北部地区约 41.6 万，约占全国的5.9%。值得注意的是，从业人员数量反映出中西部加快增长的态势，尤其以河南、陕西等省市增速尤为明显，区域间差距有所缩小。 （4）商业模式的发展

物业服务企业一直积极创新商业模式，并成功取得新进展。例如，彩生活以 3.3 亿收购深圳开元国际 100%股权，此次并购增强了彩生活在中高端社区物业 管理方面实力，彩生活社区 O2O平台增加30多万户家庭、100 多万用户，涉 及超过130个物业管理项目。万科物业向行业输出“睿服务”解决方案，先后与金隅集团、北京首创置业等企业签约合作，全面进入市场化发展轨道。通过并购、联盟，扩大管理规模，增加服务客户数量，有利于发挥集约和规模效应，增加经营性收入，推动行业快速发展。