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A. 路线价 B. 深度百分率 C. 宗地形状 D. 临街状态 E. 土地形状
(7)建筑物的物质折旧包括（ ） A. 功能衰退
B. 正常使用的磨损 C. 环境恶化
D. 意外的破坏损毁 E. 城市规划改变
(8)在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（ ）。 A. 拟采用的估价技术路线和估价方法 B. 拟调查搜集的资料及其来源渠道 C. C。预计所需的时间、人力、经费 D. 估价作业步骤和时间进度安排 E. 违约责任
(9)下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A. 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
(10)以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是（ ）。 A. 家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势 B. 家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势 C. 家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势 D. 家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势
E. 家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响
(11)结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为（ ）。 A. 钢结构 B. 混凝土结构
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C. 砖木结构 D. 砖混结构 E. 简易结构
(12)在传统方法中，正确地计算投资利息需要注意把握（ ）。 A. 应计息的项目 B. 计息的方式 C. 计息周期
D. 计息期的长短 E. 银行存款利率
(13)在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ） A. 房地产具有开发或再开发潜力 B. 将预期原理作为理论依据
C. 正确判断了房地产的最佳开发方式 D. 正确量化了已经获得的收益和风险
E. 正确预测了未来开发完成后的房地产价值
(14)长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）等。 A. 收益法中预测未来的租金
B. 市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整 C. 填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D. 比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力 E. 成本法中确定房地产的重新购建价格
(15)下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）。 A. 学校 B. 公园 C. 商场
D. 普通商品住宅 E. 油田
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
(1)由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低供求状况的，主要是全国本类房地产的供求状况。 （ ）
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(2)凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。（ ）
(3)成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 （ ）
(4)在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。（ ）
(5)如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ）
(6)如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 （ ）
(7)合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分（ ）
(8)增价拍卖是一种常见的叫价方式，在增价拍卖中，起拍价可低于、等于、高于保留价。 （ ）
(9)在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（ ）
(10)房地产具有独一无二性，因此不同房地产之间具有不可替代性。 （ ）
(11)一般的无形资产包括权益的价值，如专利权、专有技术、商标权、著作权、特许权、有价证券（股票、债券）等，同时有些无形资产又依托在某种实物上，实物本身的好坏对其价值影响也非常显著。 （ ）
(12)移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 （ ）
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(13)对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。 （ ）
(14)可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。（ ）
(15)已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。 （ ）
四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)
(1)某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
(2)6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
答案和解析
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :B
1200×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)＝1404(万元)(2) :C 3500÷(8%+1)＝3241(元/m2)(3) :C (4) :C (5) :B (6) :C
2500×400—200×(1 50—50)＝1000000—20000＝980000(元)＝98(万元)(7) :D 此人应占有的土地份额＝{126一[(2400 800)÷6000]×300}÷800＝5.75%(8) :C 改用途前的土地单价＝690×0.8＝552元/m2，改用途后的土地单价＝950×5.1＝4845(元/m2)(9) :A
在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值
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