浅议如何写好贷前调查报告
作为农村信用社的客户经理，需要做好的日常工作之一包括对客户基本情况进行调查并形成贷前调查报告。贷前调查报告是由客户经理亲临客户现场调查，作为对客户基本情况、生产、经营、发展前景等资料的客观综合评价，是信贷审批的参考依据，是贷款发放的第一道关口，也是信贷管理的一个重要程序和环节。贷前调查工作不扎实，一是可能增加信贷资产风险，二是可能丧失与每个优良客户建立信贷关系的机会。贷前调查的质量优劣直接关系到贷款审批决策的正确与否。
实践工作中，存在部分信用社客户经理撰写的贷前调查报告内容过分简单，随便写点文字敷衍塞责了事，或写的内容前后矛盾、语句不通顺、错别字多，或写的内容不接触实质性的问题，或将其作为一种多余的形式、或态度模棱两可。有的贷前调查报告中出现：贷款与否由县联社审批决定，意图上甩责任，不承担调查环节的责任等，这些都是严重不负责任的行为，将给信贷审批决策带来很大的负面影响和风险。
信贷机构受理借款人申请后，应及时组织客户经理对借款人的基本情况进行调查和借款人提供的资料进行认定，包括对借款人生产经营项目的合法性、安全性、效益性等情况进行分析认定，核实抵押物、质物、保证人情况，并就借款的合法性、合规性、安全性进行调查认定。主要从以下几个方面进行撰写。
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（一）、借款人的基本情况及身份认定。
调查借款人的基本情况：是自然人借款的要有姓名、年龄、性别、文化、身份面貌（政治的、职称的、职务的）、专业特长、现从事什么行业、住址，其中对身份证住址要按身份证上填写的住址认定，现实住址要按现在居住地址认定或参考户口簿认定；借款人是企业的要按国家工商行政部门发给的营业执照、税务部门发给的税务登记证进行企业身份审查和认定。这是每笔贷款能把债务落实的起点，以防贷款放出后，债务人主体资格不明确，出现风险。 （二）、借款合法性的调查认定。
1、对借款企业、担保企业的法人资格的调查。信贷人员应着重调查借款人和担保人是否有固定的生产经营场所，是否有必要的财产或者经费，是否能够独立承担民事责任；借款企业、担保企业法人营业执照是否在有效期限内，是否经工商部门办理了年检手续，是否发生了内容、名称变更、是否已被呆销、注销、声明作废。
2、借款人、担保人为自然人（个人）的，应调查认定其是否为具备完全民事行为能力人。
3、国家机关、学校、幼儿园、医院等公益为目的事业单位、社会团体、企业法人分支机构、职能部门（法人书面授权的除外），以及不具备法人资格和偿债能力的主管部门和行政性公司，不得为担保人。
4、借款人、担保人法人公章及其法定代表人、授权委托人签名的真实性和有效性。依据授权委托书所载明的代理事项、权限、期限认
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定授权委托人是否具备签署有关借款法律文件的资格条件。 5、对须经董事会决议同意借款、担保或抵押的，确认董事会同意借款决议，担保或抵押决议的真实性、合法性、有效性；对须经全体财产共有人书面同意担保或抵押的，确认财产共有人同意担保或抵押证明的真实性、合法性、有效性。
6、抵押、质押物品的合法性，根据《中华人民共和国担保法》规定进行确认。
A、可以抵押的财产：
①、抵押人所有的房屋和其他地上定着物(生活住房、划拨土地、工业用地除外)；
②、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
③、抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
④、依法可以抵押的其他财产。 抵押人可将上列财产一并抵押。 B、可以质押的财产：
①、表示清晰财产的有权和债权的凭证式国债、金融债券、存款单。 ②、依法可以质押的其他权利。 C、不得抵押的财产： ①、土地所有权；
②、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权； ③、学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教
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育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； ④、所有权、使用权不明或者有争议的财产； ⑤、依法被查封、扣押、监管的财产； ⑥、依法不得抵押的其他财产；
7、借款使用属核准登记的经营范围，不得用于生产、经营或投资国家明文禁止的产品、项目，不得用于用贷款从事股本权益性投资、有价证券、期货等方面投机性经营。
8、借款人及担保人提供的《贷款证》及各种产权证的真实性进行认定，该年审的是否按规定办理了年审。 （三）借款合规性的调查认定。
1、信用社发放贷款的对象和条件，是否符合《贷款通则》的规定。 2、个人申请借款是否是以合法组成的家庭为单位，由户主或配偶凭本人身份证明和信用社颁发的《贷款证》申请借款。
3、经营的项目是否符合国家产业政策、产品或项目是否有市场、效益好。
4、借款单位是否开立有基本帐户或一般存款帐户。 （四）借款安全性的调查认定。
1、要看借款企业主要经营管理人员的业绩、品行、信用状况是否良好。
2、借款企业及担保企业注册资本、固定资产、所有者权益以及资产负责表、损益表等财务报表是否真实。借款企业及担保企业的资产负债率一般在70%以下。
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3、要调查担保人的担保能力，抵押物的性能、质物的变现能力，权属有无争议，取得是否合法。
4、抵押担保贷款额不超过抵押物变现值或登记物估计价值规定比例，质押担保贷款额不超过质物面值的90%。 (五)对还款来源要作比较中肯的认定。
通过信贷调查，综合分析借户全部经济状况后，要得出中肯的结论。第一还款来源，要分析借户年度能实现的综合（先分项、后综合）创收能力（以货币形式预算）、其他能收现数量、贷款用途的项目能实现的经济收益，这些直接的现金收入是按时还款首要保证，通过调查分析得出比较符合实际的结论；第二还款来源，就是对抵押物的评估，要调查当时购买价或成本价和现实的市场价以及后来（贷款到期）的变现价，要分析处理抵押品变现值减除可能发生的费用（比如公开拍卖费用、产权过户费用、如是房产划拨地的出让费用、人工费用等），这些都要在抵押品价值与贷款额度中考虑，得出切合实际调查结论，以保证信贷资金到期本息安全回流，不受损失。
（六）综合审查结论
调查人经过调查后，要对此笔贷款综合效益、风险进行分析，总体评价客户的“经济实力、生产经营、信用、风险状况”，结合借款用途、还款来源和计划情况明确以下事项：1、贷与不贷；2、贷款方式；3、贷款金额；4、贷款期限； 5、贷款利率；6、还款方式等。调查人要声明对上述调查情况和结论的真实性负责并签字确认，同时写清调查时间。
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