第二部分 成都房地产市场概况
略。
第三部分 项目优势与劣势分析
一、项目优势
1、项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。目前东大街已整治一新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民商场、北京华联、郁金香花园广场、东方时代商场、蓝光大厦、友谊广场等商业楼盘。商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向一环路牛王庙及二环路牛市口递延。
2、项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需6分钟左右的车程，而且东大街、二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线分布了68路、85路、97路、112路、38路、47路、65路、51路、75路、91路、12路、114路、303A路、106路等公交线路。
3、项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得的地块。由于历年的房产开发，成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切合了成都市民二环路内的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。
4、根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都城东副中心。
5、二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。
6、由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。
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7、项目二环路以外即为沙河、塔子山公园，项目南面即为望江公园、东湖市政公园，环境优美。
二、项目劣势
1、目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司（即原成都无缝钢管厂）。虽然成都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之一，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在一定程度上制约了项目向东的辐射力。
2、东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。 3、牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。
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第四部分 项目运作方案
一、项目运作主体
为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发公司，在成都锦江区注册，注册资金为3,000万元。在组织架构及人员的安排上，可以先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，一套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。
二、项目运作方案
根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具体为：
（一）土地开发模式
该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入1,200万的成都空压机厂破产的启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用（含土地出让金补差）后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款30%的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。
（二）房产开发模式
根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。
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第五部分 项目规划方案
一、项目规划设计要点
由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下：
1、净用地面积：33亩。 2、容积率：不大于2.8。 3、建筑密度：不大于30%。 4、建筑高度：不大于40米。 5、绿地率：不小于30%。
6、户型：80平方米、100平方米、120平方米、150平方米，各25%。 7、商业占地上建筑面积比例为20%。 8、其他按有关规定。
二、项目技术经济指标
（一）项目主要技术指标
序号 项目 1 2 3 4 小区总用地面积 地上建筑面积 其中:商业 住宅 地下建筑面积 配套 其中:社区服务站 小区绿化及小品 全民健身场地 自行车棚 200 6,600 150 440 6,160 4,928 用地面积(平方米) 建筑面积(平方米) 建筑密度 容积率 备注 22,000 61,600 12,320 49,280 10,426 200 30% 2.8 共计461户 门卫室、垃圾站 （二）住宅户数及车位数量
序号 项目 户数/面积 机动车数量 非机动车数量 备注 第 12 页 共 50 页
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