1 住宅 80平米 100平米 120平米 150平米 小计 2 商业 合计 154 123 102 82 461 12,320 77 86 71 57 291 37 328 66 262 231 机动车每户0.5辆，非机动车每户1.5辆。 123 机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。 102 机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。 82 机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。 538 924 机动车、非机动车每100平米0.3、7.5辆。 1,462 293 地上机动车 1,169 其中:地上部分 地下部分 备注：可售机动车数量为262个。
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第六部分 项目开发方案
一、项目开发建设方案
（一）对土地开发模式
只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。
（二）对房产开发模式
1、开发方案设想
为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临二环路东四段与东大街东延线一侧开发为一至二幢首2层或3层为商业业态的小高层。考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第一期首先完成样板楼展示工程、小区大部分基础设施、公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。
2、建设进度计划
本项目预计从2004年8月开始启动破产清理程序，工期约为3年零8个月。整个工程分两期进行。
（1）土地整理及前期开发进度
本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为2004年8月至2005年7月。同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。 （2）一期开发进度
一期开发南面组团，预计时间为2005年8月至2006年5月。
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（3）二期开发进度
二期开发北面组团，预计时间为2006年6月至2007年3月。
二、项目经营方案
项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前成都市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为： （1）租售比例
预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现100%的销售，商业、车位部分能销售30%。为方便计算，假设未销售的商业、车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。五年后（即项目开始后的第8年）全部转售。 （2）销售进度与价格 1）住宅销售进度
序号 销售时间 1 2 销售比例 合计 100% 2004年 2005年 2006年 2007年 2011年(即转售年) 15% 7,392 60% 29,568 25% 12,320 销售面积(平方米) 49,280 2）商业销售进度
序号 销售时间 1 2 销售比例 合计 100% 2004年 2005年 2006年 2007年 2011年(即转售年) 15% 1848 15% 1848 70% 8624 销售面积(平方米) 12,320 3）车位销售进度
序号 销售时间 1 2 销售比例 销售个数(个) 合计 100% 262 2004年 2005年 2006年 2007年 2011年(即转售年) 70.229% 184 3.817% 12.977% 12.977% 10 34 34
三、项目投资方案
见项目第八部分《项目资金筹措》。
第七部分 项目投资估算
一、土地开发模式总投资估算
（一）开发成本测算
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此模式下开发成本即为土地成本2,881.20万元。
1、基准地价与出让金
本地块属于工业用地Ⅱ级、住宅用地Ⅲ级、商业用地Ⅳ级。其基准地价和土地出让金分别是：
序号 土地用途及级别 基准地价(万元/亩) 出让金(万元/亩) 市场最低出让地价(万元/亩) 1 2 3 工业用地Ⅱ级 住宅用地Ⅲ级 商业用地Ⅳ级 58.730 140.870 151.000 11.746 28.174 30.200 70.476 169.044 181.200 2、实际出让地价预估
本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为20%:80%。
（1）土地出让金补差额估算
若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计=（30.20万元/亩-11.746万元/亩）×20%+（28.174万元/亩-11.746万元/亩）×80%=16.8332万元/亩，则土地出让金补差额总预计=16.8332万元/亩×33亩=555.4956万元。
（2）地价估算
该地块出让时每亩地价预计=16.8332万元/亩+70.476万元/亩=87.3092万元/亩，则出让时地价预计=87.3092万元/亩×33亩=2,881.20万元。
（3）土地增值额估算
该地块实际每亩市场最低出让地价预估=181.20万元/亩×20%+169.044万元/亩×80%=171.475万元/亩。则该地块实际市场最低出让地价预估=171.475×33亩=5,658.682万元。因此，该地块每亩增值额=171.475万元/亩-87.3092万元/亩=84.1658万元；整个地块增值额=84.169万元×33亩=2,777.47万元。
备注：以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金补差额的。
（二）开发费用测算
1、管理费用
管理费用按每月5万元计算，从2004年8月至2005年底，共计85万元。
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