2、其他费用
其他费用为破产启动费用1,200万元及其他可能尚需费用100万元，合计为1,300万元（备注：虽然1,200万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本）。
3、财务费用
假定公司自有资金为1,360万元左右，则资金缺口为2,881.20万元+85万元+1,300万元-1,360万元=2,906.20万元左右，需向银行申请流动资金贷款2,900万元，贷款6个月。利率假定为中国人民银行1至6个月贷款基准利率5.04%，则财务费用为73.08万元。 若开发方案为土地开发模式，则总投资为4,339.28万元。具体见土地开发模式附表《总投资与成本估算表》。
二、房产开发模式总投资估算
（一）开发成本测算
1、土地成本
土地成本为2,881.20万元。
2、前期开发费
前期开发费预计为1,294.11万元。
3、设计费
设计费预计为185.18万元。
4、工程建安费
工程建安费预计为8,199.08万元。
5、基础设施费
基础设施费预计为103.16万元。
6、公建配套费
公建配套费预计为107.32万元。
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7、运作期间费
运作期间费预计为327.87万元。
8、不可预见费
不可预见费预计为409.49万元。
以上8项合计为该项目开发成本13,507.41万元。
（二）开发费用测算
1、管理费用
管理费用取开发成本1至6项的3%计算，合计为= 12,770.05×3%=383.10万元。
2、销售费用
销售费用取销售收入的3%计算，合计为21,028.29 ×3%=630.85万元。具体见房产开发模式附表《销售费用估算表》。
3、财务费用
本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定：假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×贷款年利率
根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。本项目假定按此一至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款5,000万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为564.07万元。具体见房产开发模式附表《银行贷款还本付息结算表》、《银行贷款还本付息计算表》。
本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为16,385.43万元。具体见房产开发模式附表《总投资与成本估算表》。
第八部分 项目资金筹措
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一、土地开发模式投资方案
本项目若只进行土地整理，则总投资为4,339.28万元，整个建设经营期为1年半。本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。资金运作方式如下：自有资金全部用于破产启动费用、管理费用、其他可能尚需的启动资金。此外还缺少的资金，则向银行贷款。即公司先以自有资金1,360万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。 其启动资金使用计划如下：
序号 项目 1 2 3 管理费用(万元) 破产启动费用(万元) 其他可能尚需的启动费用(万元) 合计(万元) 2004年 2005年 小计 25.00 35.00 60.00 600.00 600.00 1,200.00 50.00 50.00 100.00 675.00 685.00 1,360.00 二、房产开发模式投资方案 （一）投资组合方式
本项目总投资为13,507.41万元，整个建设经营期为8年。为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金用于破产启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的35%用于投资，第二年按销售收入的54%用于投资，第三年按销售收入的18%用于投资。此外还缺少的资金，则向银行贷款。
（二）资金运作方式
在项目的前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用、管理费用、前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住宅楼可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。
1、自有资金
整个项目的自有资金为3,000万元，占总投资的18.31%，分四年投入。其投入计划如下：
项目 2004年 2005年 2006年 2007年 合计 自有资金(万元) 995.70 717.80 550.63 735.87 3,000.00 第 19 页 共 50 页
2、银行贷款
银行贷款计划共有一笔，共计贷款5,000.00万元，占总投资的30.51%。
3、销售收入再投入
销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。总销售收入再投入为8,385.43万元，占总投资的51.18%。其投入计划如下：
项目 2004年 2005年 2006年 2007年 合计 销售收入再投入(万元) 694.59 6,491.59 1,199.26 8,385.43
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