第九部分 经济与社会效益分析
一、地产开发模式经济效益分析
(一)拍卖地价评估
项目名称位置 锦江区二环路东四段工农院街 武侯区桂溪乡高攀村一组 拍卖成交价 交易日 土地 交易 交易 土地 土地 区域 个别 (万元/亩) 283 263 期修正 位置 情况 方式 用途 级别 因数 因数 -1 -1 0 -1 0 0 0 0 -1 -1 0 -1 0 -1 小计 比准地价 (万元/亩) 289 277 0 100/98 0 100/95 备注：1、锦江区二环路东四段工农院街地块(二环路内侧)净用地面积为8.85亩，规划为住宅用地。其容积率不大于2.5，建 筑密度不大于25%，建筑高度不大于40米，绿地率不小于30%，起拍价为净用地每亩160万，成交价为每亩283万。 2、武侯区桂溪乡高攀村一组地块(二环路外侧)净用地面积为10.13亩，规划为住宅用地。其容积率不大于1.8，建筑密 度不大于30%，建筑高度不大于24米，绿地率不小于30%，起拍价为净用地每亩140万，成交价为每亩263万。 本项目地块的比准地价=(289万元+277万元)÷2=283万元。
(二)财务评价
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目名称 销售收入(万元) 总成本(万元) 土地出让金(万元) 土地改变用途时已补交部分(万元) 尚需补交部分(万元) 契税(万元) 利润总额(万元) 所得税(万元) 税后利润(万元) 投资净利润率 金额 9,339.00 4,339.28 2,801.70 555.50 2,246.20 86.44 2,667.08 880.14 1,786.94 41.18% 备注：1、土地出让金按东调企业2003年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的30%测算。 其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出 让金。 2、契税按土地改变用途时转让价格(即2881.20万元)的3%计算。 (三)不确定分析
1、破产启动费用不纳入成本情况
由于本项目成本测算中的破产启动费用1,200万元具有不确定性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让
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金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。
假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。其财务费用为1,200万元×5.49%÷2=32.94万元，实际减少成本为1,200万元-32.94万元=1,167.06万元，亦即总成本为4,339.28万元-1,167.06万元=3,172.22万元，成本下降了1,167.06万元÷4,339.28万元=26.90%。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下：
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目名称 销售收入(万元) 总成本(万元) 土地出让金(万元) 土地改变用途时已补交部分(万元) 尚需补交部分(万元) 契税(万元) 利润总额(万元) 所得税(万元) 税后利润(万元) 投资净利润率 金额 9,339.00 3,172.22 2,801.70 555.50 2,246.20 86.44 3,834.14 1,265.27 2,568.87 80.98% 备注：1、土地出让金按东调企业2003年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的30%测算。 其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出 让金。 2、契税按土地改变用途时转让价格(即2881.20万元)的3%计算。 2、土地出让金变动情况
由于该地块属于破产企业土地处置，情况比较特殊，具体出让后，土地出让金的交纳目前尚不是很清楚，可能需要跟有关部门协商。倘若按东郊企业划拨用地有关政策，企业在2003年以后实施搬迁改造的，政府按成交价款的30%收取土地出让金，其余部分用于企业搬迁改造。此外，为了便于计算，以上土地出让金总额是按第二次转让地价款的30%计算的。
二、房产开发模式经济效益分析
（一）销售单价的估算
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1、住宅销售单价的确定
（1）用市场比较法确定销售价格的上限
取本项目附近可类比楼盘予以分析，见表如下：
表一 本项目住宅价格市场比较法系数修正表
序号 项目名称 1 2 3 蜀都花园 海棠名居 阳光水岸 标准价 (元/平米) 交易日期修正 交通 配套 环境 繁华程度 开发商实力 小计 0 -1 -2 0 0 0 +1 -1 -1 0 -1 -1 0 100/101 -1 100/96 -1 100/95 比准售价 (元/平米) 3,069 2,708 2,947 3,100 100/100 2,600 100/100 2,800 100/100 表二 本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表
序号 项目名称 1 2 3 4 住宅比准价格(元/平方米) 销售状况权重(销售率) 加权后的相对价格(元/平方米) 本项目住宅销售平均标准基价(元/平方米) 蜀都花园 海棠名居 阳光水岸 3,069 80% 2455 2,708 50% 1354 2,947 10% 140% 295 4,104 2,932 经比较计算，得到本项目住宅销售单价为每平方米2,932元。 （2）用成本法确定销售价格的下限
本项目住宅的销售成本单价为每平方米2,144.55元。 （3）建议销售单价
本项目住宅的销售单价建议为每平方米2,900元（2004年单价）。假定每年住宅的单价上涨7%，则本项目住宅的销售单价如下：
项目 住宅销售价格(元/平方米) 2004年 2005年 2006年 2007年 2011年(转售) 2,900 3,103 3,320 3,553 4,657 2、商业销售单价的确定
假定商业的销售单价为住宅销售单价的3倍，则本项目商业的销售单价如下：
项目 商业销售价格(元/平方米) 2004年 2005年 2006年 2007年 2011年(转售) 8,700 9,309 9,961 10,658 13,970 3、车位销售单价的确定
假定本项目目前的车位价格与蜀都花园车位的销售价格一致，且设定每年车位的单价上涨7%，则本项目车位的销售单价如下：
项目 车位销售价格(万元/个) 2004年蜀都花园车位价格 2005年 2006年 2007年 2011年(转售) 8.00 8.56 9.16 9.80 12.85 第 23 页 共 50 页
（二）总销售收入的测算
根据上述住宅销售进度与价格预估，测算出本项目住宅的销售收入为16,487.77万元，商业的销售收入为3,810.30万元，车位的销售收入为730.22万元，总销售收入为21,028.29万元。具体见房产开发模式附表《总销售收入预测表》。
（三）总租赁与转售收入的测算
1、商业租赁与转售收入测算
假设本项目商业经营年限为无限期，则根据公式a=vr来求其租赁价格（其中设定r=12%）：
2007年月租赁价格=（10,658×12%）÷（12×70%）=152元/平方米
因此，建议本项目商业的租赁价格为月租金每平方米150元，且假设其月租金每三年上涨10%，则其租赁净收入、转售净收入分别为557.93万元、11,686.55万元，合计为12,244.48 万元 。具体见房产开发模式附表《商铺出租计划和出租收入估算表》。
2、车位租赁与转售收入测算
车位可出租的个数为250个，其中地下184个，地上66个。假设月租金收入每个预计为220元，三年一递增，递增比例为10%，则其租赁净收入、转售净收入分别为23.72万元、2,292.80万元，合计为2,316.52 万元 。具体见房产开发模式附表《车位出租计划和出租收入估算表》。
商业与车位部分租赁收入合计为581.65万元，转售收入部分合计为13,979.35万元，租赁与转售收入总计为14,561.00万元。
（四）税金及附加
1、销售税金及附加
本项目销售税金及附加合计为1,183.89万元。其中营业税按销售收入的5%计算，测算为1,051.41万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为73.60万元,教育附加费为营业税的3%，测算为31.54万元,交易印花税为销售收入的万分之三,测算为6.31万元,副食品调控基金按销售收入的1‰计算，测算为21.03万元。具体见房产开发模式附表《销售税金及附加表》。
2、租赁及转售税金及附加
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