万元、3,797.28万元,当成本上升到53.45%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。
财务净现值6,00030.00%财务净现值2,000-60.00%-90.00%0-10%-5%0%5S.45%-120.00%变化幅度财务净现值4,0000.00%-30.00%财务净现值变化幅度成本变化幅度财务净现值财务净现值变化幅度
〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响
当租金售价下降5%时，若成本保持不变或上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.87%、20.59%、29.10%,为34.73%、30.95%、27.63%，当成本上升到53.45%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。
财务内部收益率50@00.00%财务内0.00%部收益财务内部收益率变化幅度20%-10%0%-5%0%5%率财务内部收益率-30.00%变化幅-60.00S.45%-90.00%度成本变化幅度财务内部收益率财务内部收益率变化幅度
【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响 〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响
当租金售价下降10%时，若成本下降10%、5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务净现值下降9.46%、17.60%、25.74%、33.87%、42.01%,分别为4,853.75万元、4,417.56万元、3,981.38万元、3,545.20万元、3,109.01万元，当成本上升到45.64%时，其财务
第 33 页 共 50 页
净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。
财务净现值5,0004,0000.00%-30.00%财务净现值变化幅度-120.00%-10%-5%0%5E.64%财务净现值变化幅度3,000-60.00%2,0001,0000财务净现值-90.00%成本变化幅度财务净现值财务净现值变化幅度
〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响
当租金售价下降10%时，若成本下降5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降11.13%、21.30%、30.14%、37.90%,为34.63%、30.67%、27.22%、24.20%，当成本上升到45.64%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。
财务内部收益率40 .00%财30%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%务内部20%财务内部收益率财务内部收益率变化幅度收益率变化10%-10%0%-5%0%5E.64%幅度成本变化幅度财务内部收益率财务内部收益率变化幅度
3、本项目预计实际收益分析
由于本项目成本测算中的破产启动费用1,200万元具有不确定性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。
第 34 页 共 50 页
假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。其财务费用为1,200万元×5.49%÷2=32.94万元，实际减少成本为1,200万元-32.94万元=1,167.06万元，亦即总成本为16,385.43万元-1,167.06万元=15,218.37万元，成本下降了1,167.06万元÷16,385.43万元=7.12%。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下：
利润总额=18,297.56万元 税后利润=12,259.36万元 年投资利润率=15.03% 年投资利税率=21.69% 年资本金利润率=76.24%
税前全部投资财务净现值 (FNPV)= 9,545.39万元 税后全部投资财务净现值 (FNPV)= 5,984.74万元 税前全部投资财务内部收益率 (FIRR)= 69.23% 税后全部投资财务内部收益率 (FIRR)= 46.03% 税前自有资金财务净现值 (FNPV)= 10,576.33万元 税后自有资金财务净现值 (FNPV)= 7,015.68万元 税前自有资金财务内部收益率 (FIRR)= 186% 税后自有资金财务内部收益率 (FIRR)= 120%
三、项目风险分析
（一）空压厂破产清理风险
由于该企业及地块所属的牛市口商贸大市场内外关系复杂，在企业清理时存在一些赔偿和纠纷。
（二）土地出让政策风险
本地块属划拨工业用地。我方取得本项目用地采取的是与成都空压机厂协定出让方式。但2004年3月31日，国土资源部有关文件规定，从即日起国土资源部、监察部将就
第 35 页 共 50 页
“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察，并要求各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。由此可以看出，该地块的协定出让方式将可能面临着被招标、拍卖或挂牌方式代替的风险。
四、项目评估结论
本项目财务风险很低，但有一定的政策风险。总体而言，本项目是可行的。就两种运作方案而言，因房产开发模式不仅能带来较好的经济效益，而且将使北亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。因此，建议本项目采用房产开发模式。
附表
一、土地开发模式附表
表一 总投资与成本估算表
单位：万元
序号 项目 1 2 3 4 2004年 2005年 小计 土地成本 管理费用 25.00 2,881.20 2,881.20 60.00 85.00 其他费用 650.00 财务费用 合计 650.00 1,300.00 75.60 75.60 675.00 3,666.80 4,341.80 表二 资金筹措表
第 36 页 共 50 页
相关推荐：
loading