维修管理制度

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维修工程管理制度

一、 组织架构：

二、常设办公地点：总部设办公桌椅；各项目物业办公室一间，办公桌椅一套；并便于存放维修工具等。 三、部门及岗位职责： 1、部门职责：

负责交房三个月后至保修期满的保修范围内维修管理工作；维保期满后维修工作的监督指导。 2、岗位职责： 项管部总监/副总监：

负责总的维保调度及内、外部资源调度，负责组织协调本部门的维修工作协同。 维修经理：

维修工程师 维修工程师 信息员 维修经理 项管部总监 项管部副总监 部分内容来源于网络，有侵权请联系删除！

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1、负责分配维修管理任务，调配维修资源；

2、监督维修进度与质量；全程跟进因房屋质量等引起的投诉事件。

3、与原施工单位维修争议问题谈判，启动维修第三方； 4、 负责维保合同或协议的审查，代表公司执行维修合同或协议； 5、控制维修成本，负责维修费用申请的审核； 6、熟化维修管理成果；

7、负责内部员工管理考核，定期组织对工程缺陷的检查梳理工作。

8、负责组织实施维保服务形象、维修管理形象，负责拟定、提供维修管理形象提升方案，宣传素材，并对提升实施结果负责。 9、负责定期召开维保协调会，协调处理各种维保问题。 维修工程师：

1、负责监督维修作业，与物业、客服、施工方日常工作联系； 2、负责编制维修可行性方案及对维修工作进行技术指导； 3、负责维修工作的具体实施，检查过程执行情况，对维修质量进行验收，对不合格项提出意见并督促整改；

4、根据施工单位月度维修情况，对施工单位进行评估及考核，针对存在问题较大的施工单位，进行约谈、处罚。

5、 根据物业保修单，制定月度维修计划。

6、负责收集工程缺陷、典型质量案例的分析与备案，提供对于质量问题的有效处理及预防措施，以避免同类质量问题、维修服务管

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理问题的发生。

7、负责对维保单位的协调和监管；负责维护形象的实施与提升； 8、负责维保资料的编制与整理，并转化维修成果； 信息员：

1、项目维保信息员主要承担项目维保信息录入、派单、闭单等维保系统管理工作。

2、负责对录入系统数据的真实性，完整性负责，不得出现漏单或录入信息不完整。

3、负责发送维修日报，包括但不限于目前维修总件数、总完成数、当日完成数、当日封闭数及分类完成情况。 4、负责派单的及时性、确保维修信息畅通。

5、负责维修资料的整理归档及表单制作，建立与公司各部门的资料往来。

四、责任时段及交接要求：

1、交房后3个月至维修期满的维修管理工作；

2、与项目部工程交接前提：交房后业主报修完成率及完成量在95%以上，公共部位维修完成率及完成量在90%以上（以物业公司、项管部、总工办共同签认单的问题为准）；

3、保修期内，维修小组及物业各自行使维修保养工作，物业日常的工程维保工作正常进行。

4、保修期满，与物业公司及公司相关部门共同参与承接查验，现有问题维修完成率100%，然后交由物业公司维护，维修小组不再履行

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维修工作，但可进行由物业主导维护的监督与指导工作。 五、维修介入程序及约定：

1、接收物业维修工程报修单并开始维修工作；

2、调动原施工单位或甲供材供应商依据合约规定进行维修工作； 3、依据合约，原施工单位、甲供材供应商，接到电话通知不能按时到场或拒绝维修，发书面函件后仍未按时到场的，组织第三方维修单位进行维修；

4、由于责任界定不清或不便于责任界定的维修任务，由原施工单位负责施工，以经济签证认可，并可进行费用支付，待责任划定后由责任方承担此费用，该情况亦可直接启动第三方维修；

5、维修小组开展工作基于原《工程承包合同》（《项目维修协议书》《房屋质量保修书》）及本管理制度等实施。 六、内部资源调动：

1、在公司框架下，就现场发生的问题协同公司相关部门共同商议解决。

2、对于需调动公司相关部门的维修问题，运营部列入当月考核。 七、维保方案审批流程：

项管部——成本部——总工办——总经办 八、维保费审批流程：

1、普通问题，按公司现行审批流程进行，先费用审核再施工 2、特殊问题，书面报告总经办，同意后，知会成本部门，先施工，后审核。

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九：维保费付款流程：

项管部——成本部——财务部——总经办 十、部门考勤考核约定：

因维修工作时间的不确定性，公司考虑对维修小组成员进行弹性考勤、调休，可参照项目部进行补助。暂不绩效考核，完善组织框架后，根据工作进展，再建立考核机制。 十一、工程维保实施作业 1、 工作程序

1）

接单

物业派发《XX项目交房维修工程报修单》，维修工程师接到《XX项目交房维修工程报修单》后填写《维修通知单》，并做好收发文记录。 2）

派单

a维修工程师接到报修单后，上午的最迟当天下午派完，下午的最迟第二天上午前派完，电话并电子邮件的形式发送,记录收发时间，收发人，并明确计划完成时间。

b维修工程师电话通知维修责任人按照约定时间到场，如果未能有效的通知到责任单位维修责任人（未接听、不在服务区、关机、欠费），维修工程师应电话通知其第二负责人或其上级单位负责人，并将通话时间、内容及与客户约定的查看或维修时间记录在收发文表中。

c维修工程师如果按照以上方式仍未能有效通知到责任单位，或

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