R——项目资本成本 n——项目的预期年限
NCFt——第t年的税后增量现金流 NCF0——项目的初始投资
净现值法将未来所有增量现金流都贴现为现在的价值,并与项日的初始投资进行比较,所得的差值即为净现值。净现值法是从当前的现值角度来分析一个项目是否值得进行投资的一种投资决策方法,其经济含义是:它表示了项目的现金净流入满足了项目资本成本后所多创造出来的财富。因此,当净现值大于或等于零时,项目可行；而当净现值为负时,则项目不可行。净现值法的决策准则为:
NPV>0,接受项目 NPV<0,拒绝项目
合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 1.净利润 （PAT） 5,565 766 935 1,319 1,304 1,241 1,162 加：折旧摊销 1,675 195 295 395 395 395 395 2.经营现金毛流 量 （EBITDA） 7,240 961 1,230 1,714 1,699 1,636 1,557 减：营运资本增加 - 3.经营现金净流 量 7,240 961 1,230 1,714 1,699 1,636 1,557 减：资本支出 2,700 700 1,000 1,000 - - - 4.项目现金流量 (NFCF) 4,540 261 230 714 1,699 1,636 1,557 根据上表的项目现金流量，将贴现率定为20%，项目净现值为：2789万人民币。由此可见,本项目经济效益十分大。
项目 46
8 风险管理
在项目实施的过程中，可能会遇到各种各样的风险因素，本项目主要面临政策风险、管理风险、经营风险、财务风险和自然环境风险。下面将对这些风险因素进行定性分析，并给出相应的风险对策。
8.1 政策风险及对策
1.项目面临的政策风险
(1)产业政策风险。当地政府是否扶持整个休闲旅游产业的发展，会对洪沟头有机休闲农庄产生直接的影响。一旦政府对产业政策发生重大变化，将会影响洪沟头有机休闲农庄项目的发展。
(2)法律法规风险。符合农业和旅游业的相关法律法规，是本项目开发与经营的 前提。如果管理团队对相关法律法规把握不足，将可能对项目带来影响。 (3)公司的开办牵涉到工商、国土、电力、水务、环保、消防、公安、税务、财 政等多个不同的职能部门，如果在其中一个环节上协调不好而出现问题，将严重影响洪沟头有机休闲农庄项目的正式对外营业时间，延迟项目投资的回收期。 2.风险对策
(1)根据莱州市政府的发展战略规划，在未来至少20年内，有机生态旅游产业仍将是莱州市的战略重点产业之一，这一风险可能性极小，但是仍需要充分运用项目股东与当地政府的良好关系，密切了解当地政府的相关政策。
(2)项目开发前，各股东及管理团队要认真研究农业和旅游业的法律法规，避免 触及而带来风险。
(3)熟悉与公司开办有关的各项最新要求，严格按照有关部门的流程办理。
8.2 管理风险及对策
1.项目面临的管理风险
(1)组织结构风险。如果洪沟头有机休闲农庄项目组织结构设置不合理，各部门之间不协调，可能会造成项目管理决策的失误以及决策效率的降低，进而影响项目的盈利能力。
(2)人员风险。休闲旅游管理涉及生态环境、农业、项目管理、营销、财务、文 化、战略和人力资源等多种学科知识。如果洪沟头有机休闲农庄缺乏具有综合素
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质的管理人才，可能会导致整个项目的开发与经营偏离项目目标。另一方面，洪沟头有机休闲农庄属于旅游服务业，游客希望能感受到农庄周到、体贴的服务，如果员工缺乏服务的意识和技能素质，可能会导致游客的不满意，影响项目的品牌形象和最终盈利。
(3)合同风险。洪沟头有机休闲农庄项目涉及的经营项目比较多，对外合同会涉及不同的范围，如果出现合同条款不完整，叙述不够严密，将很有可能导致项目的损失。 2.风险对策
(1)按照《公司法》的规定建立行之有效的现代企业组织结构，各部门的主管人 员要定期进行沟通交流，提高运作效率，使项目运营目标在各管理层都能得到有效实施；建立健全管理体系，全面推行标准化和规范化的管理办法和规章制度。 (2)培训及引进综合知识型人才，提高经营者管理水平，为项目的发展打下良好 的基础；另外还须加强对从业人员的服务意识和技能的培训，提高相关人员的素质。
(3)加强对合同的规范管理。建立多人复核和互相监督的合同审核机制，合同条 款必须达到条款详尽、意思明确、逻辑严密和表达清晰的要求。
8.3 经营风险及对策
1.项目面临的经营风险
(1)成本风险。工程制造成本、人力资源成本及原材料成本等都有可能呈上涨趋 势，会拉高项目经营成本，延长项目投资的回收期。
(2)营销风险。休闲度假旅游业属于较为新兴的旅游业，若宣传力度不足，促销 力度不够，将很难为人所知。如果不能引起社会多方关注，形成品牌优势，将很难吸引客源。如何留住以及吸引更多的游客前来农庄是项目盈利的关键。 (3)渠道风险。在项目起步阶段，如果与旅行社协调不好，将影响到项目起步阶 段的客流量，延长项目投资的回收期。
(4)盈利能力风险。如果洪沟头有机休闲农庄项目的盈利模式或者营销组合策略不合理，将很有可能导致营业收入不能达到预期，从而影响项目投资的回收期，甚至会使整个项目无法取得成功。 2.风险对策
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(1)工程建设做好成本控制，并按时按质完成有关的工程建设。人力资源成本控制方面，按照项目的实际需要，合理地进行人力资源规划，采取合同工和临时工相结合的方式。对于种苗等原材料的采购，通过与周边区域农民的长期合作，降低原材料的采购成本。
(2)加大宣传营销力度，充分利用电视、网络、报刊、电台、派发宣传单张等各 种载体，加大项目的旅游宣传推介力度，重点加大在主要客源地的电视、报刊等媒体的旅游宣传推介力度，编制旅游系列宣传品，提高农庄的知名度，使品牌效应充分发挥，为项目带来巨大的经济效益。
(3)充分利用本项目股东新农公司的丰富的经验和行业资源，迅速与山东地区尤其是莱州地区的旅行社建立起互惠互利的战略合作关系。
(4)在项目开发与经营过程中，经常分析实际经营情况与原来设想的盈利模式和 定价组合策略之间的差异，如差异较大则及时地作出战略调整。
8.4 财务风险及对策
1.项目面临的财务风险
(1)资金流动性风险。资金流动性风险是主要的财务风险，若资金流动性差，无 法保证有足够的现金流，很可能会使项目陷入财务危机，导致整个项目的不成功。 (2)坏账风险。如果项目的商业信用政策放得过宽且风险管理制度不完善，将可 能导致坏账大幅增加，侵蚀项目利润。 2.风险对策
(1)提高项目的财务管理及应变能力，建立全面、实时、动态的财务监管机制， 防范资金流动性风险。
(2)加强商业信用管理，对不同的旅行社实行差异化的商业信用政策，财务管理 人员按时进行月度、季度和年度的应收账款的分析工作，并做好账款的催收工作，减少坏账的发生。
8.5 自然环境风险及对策
1.项目面临的自然环境风险
(1)天气变化的风险。项目与农业有密切关系，因而气候变化对项目有重大的影 响。如果天气持续恶劣，将会大大降低游客的数量。气候的反常也会导致农庄内的农产品失收，令项目蒙受损失。另外，在项目建设期内，天气持续恶劣也会影
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响到正在建设的施工项目，拖延项目的完成时间。
(2)病虫害风险。农庄的蔬菜、水果和家禽均有可能遭受病虫害，导致损失。 2.风险对策
(1)从前面的分析，可知山东地区近年来的年平均恶劣天气不会超过60天，对项 目全年客流量的影响比较有限，但天气仍是本项目所面临的最客观的风险因素。虽然我们无法改变天气，但我们可以通过与气象部门建立更密切的联系，提前预知未来的天气走势，并建立起应急预案，提前做好经营活动或施工项目建设的准备工作，这样将可以大大地减少这一风险因素所带来的影响。
(2)可以依托技术总监富的专业经验及行业资源，建立起与农业科研机构的合作，帮助做好病虫害的防治工作。
9 总结
本商业计划书全面运用了战略管理学、营销管理学和财务管理学等方面的理论，从战略选择、产品及盈利模式、内外部环境、目标市场选择、市场定位、营销组合策略、园区设计、运营管理、财务预算、项目效益评价及风险管理等多个方面，对洪沟头有机休闲农庄项目进行了详细的分析和总体规划。这不仅为本项目绘画出发展的蓝图，增强创业信心，同时也向风险投资者做出介绍，有利于筹集资金。
本文具体结论如下:
一、通过PEST模型对宏观环境的分析可知，洪沟头有机休闲农庄项目面临的政策环境、经济环境、社会环境和技术环境均十分有利，这为本项目提供了获取丰厚盈利的难得机遇；
二、通过五力模型对行业竞争环境的分析可知，本项目面临的行业竞争小；为取得竞争优势，项目采取差异化的市场竞争战略，即令项目整体、品牌和产品与竞争对手有较明显的区别，形成与众不同的特点而获得竞争优势；
三、通过对项目进行的SWOT分析可知，洪沟头有机休闲农庄项目具备了非常大的内部优势，远大于内部劣势，同时外部面临重大的发展机会，远大于外部的威胁，由此项目的经营战略选择为增长型战略，即SO战略，也就是说充分利用项目内部的优势把握外部的机会去发展该项目；
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