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目录

第一部分 物业管理服务的整体设想及策划 ...............................................................................1

第一节 创辉煌物业管理有限公司简介 .................................................................................1 第二节 物业管理服务的总体设想 .........................................................................................2 第二部分 拟采取的管理模式、工作计划和物资装备计划 ......................................................4

第一节 拟采取的管理模式 .....................................................................................................4 第二节 拟采取的工作计划 ......................................................................................................7 第三节 拟采取的物资装备计划 .............................................................................................8 第三部分 拟采取的人员配备、培训与管理计划 .................................................................... 10 第四部分 管理规章制度和物业管理档案管理 ........................................................................ 13 第一节 物业管理规章制度 ................................................................................................... 13 第二节 档案资料的建立与管理 .......................................................................................... 15 第五部分 各项指标的承诺及采取的措施 ................................................................................ 17 第六部分 社区文化管理 .............................................................................................................. 17 第七部分 物业日常管理服务 ..................................................................................................... 24 第一节 入伙管理 ................................................................................................................... 24 第二节 装修管理 ................................................................................................................... 26 第三节 客户管理 ................................................................................................................... 29 第四节 护卫管理 ................................................................................................................... 32 第五节 维修管理 ................................................................................................................... 35 第六节 清洁绿化管理 .......................................................................................................... 42 第七节 财务管理 ................................................................................................................... 43 第八部分 经费收支预算 .............................................................................................................. 44

第一节 便民服务项目 .......................................................................................................... 44 第二节 财务收支预算 .......................................................................................................... 47 第九部分 智能化系统的管理维护 ............................................................................................. 50 第十部分 物业（包括板房）的维修养护计划和实施 ............................................................ 52

第一部分物业管理服务的整体设想及策划

第一节 一、

创辉煌物业管理有限公司简介

公司概况

佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司成立于2000年，注册资本为300万元人民币，是新德业置业投资有限公司属下的唯一物业管理公司，具备中华人民共和国物业管理企业二级资质，在佛山顺德地区享有较高的知名度和信誉度。

公司现有员工500多人，其中大专以上文化程度100人，具有初级、高级以上职称的管理及技术人员50多人次，员工持证上岗率达100%,部分成员更为佛山物业管理协会专家组成员。

我司以“创享美好生活”为企业口号，建立了完善的内部工作机制，倡导企业行为的规范化，致力于专业化的发展，着力专业化的发展并提高员工的个人素质，全心全意为业主创造优质美好生活。 二、

荣誉情况

星级物业，温馨家园

创辉煌物业管理有限公司现为顺德物业管理协会会长单位。

创辉煌务求高质量的物业管理服务，为客户营造文化内涵丰富的和谐家

园，自2000年成立以来，担纲了多个楼盘的全方位物业服务。

创辉煌物业管理范围多元化，包括高级别墅、商业大厦、高级电梯洋房、多层住宅、小区配套市场、学校等。现管理面积约160万平方米，管理的项目近20个，其中有：东乐花园、锦城花园、新德业商务中心、康城花园一期、康城尚城、海景苑、德业大厦、西苑小区、聚华苑、东骏花园、尚明雅舍、顺洋商厦、新德业一中附属小学、李兆基中学、顺德一中实验学校等等。一直以来，创辉煌物业备受好评，管理项目屡受表彰。 ? ? ? ? 号； ? ? ? ?

2005年康城花园获得佛山市物业管理示范小区称号； 2006年康城花园获得佛山市物业管理示范小区称号；

2006年获得佛山市顺德区消费者委员授予的“维权先进单位”称号； 2007年获得佛山市顺德区消费者委员授予的“物业管理行业诚信单2002年东乐花园获得顺德市物业管理示范小区称号； 2003年海景苑获得顺德市物业管理示范小区称号； 2005年东乐花园获得佛山市“静安居住小区”称号；

2005年获得顺德区工商行政管理局授予的“守合同重信用企业”称

位”称号； ? ? ?

2008年康城尚城获得佛山市物业管理示范小区称号； 2008年康城尚城获得广东省物业管理示范小区称号；

2008年获得佛山房协怡翠杯物业服务（工程维修）综合技能竞赛最

佳合作奖；

第二节物业管理服务的总体设想

一、项目概况

碧桂园·荔园位于广州增城市一环路，四至范围：东至 经二路 ，西至 一环路 ，南临 纬五路 ，北面靠 纬六路 。

项目总用地面积 9.3 万平方米，其中居住区用地面积 8.17 万平方米，住宅用地 5.79 万平方米，公建用地 0.37 万平方米，道路用地 1.81 万平方米，公共绿地 0.54 万平方米。

项目总建筑面积 8.51 万平方米，其中住宅建筑面积 7.71 万平方米，公建建筑面积 0.03 万平方米，商铺建筑面积 0.77 万平方米，物业管理用房建筑面积170.2平方米。

项目规划设计的物业类型有： 低层别墅 、 多层洋房 、 商业用房 。居住建筑物共 31 幢（其中多层洋房 18 幢，建筑面积共 2.88 万平方米；低层别墅 50 幢，建筑面积共 5.03 万平方米）。

项目的总建筑密度为 25.81% ，容积率为 1.04 ，绿地率为 36.45% 。 本项目共规划建设机动车停车位 750 个，其中住宅停车位 574 个，商业停车位 176 个。

项目共分 二 期开发建设，第一期工程计划于2009年12月竣工并交付使用；二期工程正在规划筹建中，具体交付使用时间待定。

二、物业管理总体设想

根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对碧桂园·荔园的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该项目的物业管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：

（一）实施综合管理，创建和谐人居环境。