商业管理体系《营运管理》第一章经营分类第一条商业分类根据六大主力业态的经营指标，将商业体量·分为一、二、三类，根据商业体量分类：1、制定相应的运营策略；2、制定租金标准和增长比例；3、有效分配营销企划费用；4、提出重点商业体扶持费用需求。第二条分类依据分类依据一类：4A+1B（含）以上二类：4A+0B 3A+3B 3A+2B 3A+1B三类 : 3A（含）以下第二章经营过程第一条经营策略1.经营策略内容包括：未来三年的发展规划、大事记、优劣势分析、商业体定位、招商调整目标及步骤、营销企划思路及方向、次年经营目标。2. 各地商管公司每年9月30日前制定次年“年度经营策略”，商管总部营运部每年10月31日前组织完成“年度经营策略”的会审。注：责任单位由各地商管公司负责，最终审批人由商管中心总裁批复。第二条经营预警1.数据采集：确保客流数据真实，POS机、客流摄像头配置正确，运行正常。2.经营分析：定期开展经营分析，完成“经营分析报告”，召开月度、季度及年度经营分析会议。3.数据调研：每半年开展1次消费者调研；每季度开展1次租户满意度调研；每半年开展1次竞争对手调研，新开业广场须在开业后3个月内组织1次竞争对手调研。4.预警值设定：已开业商业每年12月31日前制定经营预警值，新开商业体须在开业后满3个月时制定经营预警值。5.客流或销售连续5天低于预警值、或当月内累计7天低于预警值；上月租费收缴率低于99%，且预计本月无法追缴完成；广场空铺数量≥3个或累计空铺面积≥500㎡。6.制定改进方案: 经营预警发出后，各地商管公司制定“改进方案”。7.考核评审:整改完成后，商管区域公司组织考核评审。第三条空铺管理1.预警标准：(1)、租户租售比在广场同业态连续三个月排名后三位； (2)、出现两次以上（含）延迟缴费； (3)、人员管理或货品出现异常情形； (4)、以书面或其它形式提出退铺、降租。2.管控要点: (1)、各地商管公司每周编制《空铺预警表》；(2)、上报至区域公司和商管总部营运部。3.招商期限: (1)、主力店、次主力店空铺必须在项目开业后12个月内完成招商及开业； (2)、步行街空铺必须在项目开业后6个月内完成招商及开业。开业期限 : 1、地下商业街/地上步行街单品牌计租商铺面积≤300㎡的,非餐饮类在合同签订后30日内完成签约，餐饮类合同签订后 60日内完成签约，需进行工程改造的在合同签订后60日内完成签约。 2、地下商业街/地上步行街单品牌计租商铺面积＞300㎡的,非餐饮类在合同签订后45日内完成签约，餐饮类合同签订后60日内完成签约，需进行工程改造的在合同签订后60日内完成签约。 3、主力店在合同签订后90日内完成签约。空铺考核：以系统中是否存在有限合同为依据，对空铺预警、空铺产生、方案上报、计划执行、商铺出租率五个方面进行考核。一二第三章租费管理一1.筹备期租金管理：(1)、以集团签发的租赁决策文件及相关签批文件确定的指标为依据: (2)、以分管业务副总裁签批的“招商政策执行书”为依据; (3)、筹备项目开业前一个月完成指标核算，形成报告。2.各地方商管公司按合同约定在合同签订后一周内收缴首期租金，如需延期缴纳报区域总经理审批，但最迟在开业前一个月到账。3.营运期租金物管费管理: (1).以集团签发的租赁决策文件及相关签批文件确定的指标为依据; (2).指标调整以此为标准：1、租赁决策文件期满重新签署； 2、重大市场变化或重大经营调整引发的租赁政策变化； 3、专项批准的租赁决策指标的调整。 (3).过程管控：1、新引进品牌租金标准须不低于租赁决策指标的租金标准； 2、新引进品牌装修免租期、经营免租期、租金减免政策须符合租赁决策文件。4.年度核算： 每个租约年结束后一个月内编制上一年度各项目租赁决策指标年度核算报告，总结租赁决策指标完成情况。1.履约保证金管理： 租赁合同终止前，各地商管公司不得以履约保证金和物管费保证金冲抵欠缴租金和物管费。租赁合同终止后，各地商管公司扣罚的履约保证金和物管费保证金，必须全额计入相应的租金户或商管户收入。2.履约保证金退还： 因品牌调整等原因由各地商管公司主动提出终止合同，或商户合同自然到期终止合，可以退还履约保证金；商户自身原因主动提出终止合同不得退换履约保证金。3.租费管理：商管总部财务部根据集团要求,负责对各地商管公司的租金、物管费收缴情况进行核算及考核。二第四章经营环境1.公共环境：（1）每年11月30日前依据月度供方评审表完成供方年度履约评估报告。 （2）每年12月15日前完成下一年度“年度商业物业招标计划”编制。2.租户环境: 租户经营环境必须符合经营管理标准；租户营销宣传必须符合公司统一要求；租户仓库符合消防安全要求，不得违规使用电器。3.经营秩序: (1) 需办理相关手续，完成房屋交接确认并缴纳费用后方能进退场。 (2) 空置、装修铺位须设立围挡，围挡需制作美观、符合广场定位。 (3) 第一时间上报公司总经理，并在规定时限内上报至商管总部营运部。各地商管公司必须在1小时内采取措施，控制和处理重大事件。4.现场巡检: 地方公司营运部每日巡检不少于4次,招商营运副总每周不少于2次,总经理每周不少于1次；区域公司每月对所属店巡检2次；营运中心每季度对区域所属店巡检2次、每月对直属店巡检1次；综合管理中心核查各级检查报告，抽查重点项目，提交季度现场巡查复核报告至商管总部总经理。第四章经营服务第一条客户关系管理1.建立由营运副总（含）以上人员与主力店及步行街商户的工作对接渠道及会议机制。2.总服务台设立总经理信箱。第二条客户满意度调查1.每季度对内部客户进行满意度调查2.每年聘请第三方机构进行全面客户满意度调查3.区域公司每半年检查一次；总部营运部每年检查一次。第五章招商调整第一条主力店次主力店调整1.合同到期前10个月启动招商，2.合同到期前6个月对业态、品牌、商务条件进行审批。注：责任部门为分管业务副总裁例会确定责任部门及责任人，最终审批人为城发地产。第二条提前解约1、单方面提出解约要求；2、根据广场经营需要；3、出现租费欠缴或其他违约行为，依据租赁合同满足解约条件；4、经营困难且对广场整体经营有较大影响等。注：责任部门为分管业务副总裁例会确定责任部门及责任人，最终审批人为商业地产。第三条地下地上步行街商铺调整1.租赁决策到期前8个月完成《广场专项市场调研报告》。2.租赁决策文件到期前6个月完成《租赁决策文件》的编制。3.租赁决策文件到期前5个月完成商管总审批并下发。4.每季度前1个月10日前，制定下一季度《季度招商调整方案》。5.季度前1个月20日前会审，经分管业务副总裁签批后下发执行。第四条租赁条件管控1.餐饮业态:面积小于200平方米的租期上限为36个月，面积小于70平方米（含）的租期上限为24个月，其他为60个月。2.零售业态:旗下自有品牌租期上限为60个月,其他为36个月.3.体验业态:美容、美发和瑜伽会所等会员制品牌为60个月，其他为36个月。注：1、步行街商铺调整，所有原址续约零售商铺租赁期限不允许超过12个月；餐饮品牌原址原品牌续签租期不超过2年。 2、租赁决策期到期前18个月以上的商铺调整，新签合同期限原则上不允许超出原合同期限； 租赁决策期到期前18个月以内的商铺调整，新签合同期限不超过原品牌租赁期限后12个月。第六章多种经营第一条年度规划及预算1、已开业广场每年9月编制次年多种经营点位规划及年度预算2、新开业广场开业前三个月内制定并上报多种经营点位规划及年度预算第二条点位设置要求1、步行街只允许在扶梯下设置固定点位，不超过三个；2、新增点位须上报区域商管总经理批准后方可执行。第三条经营管理要求1、长期固定点位、ATM机、宣传点位、仓库、其他点位合同期限≤1年2、营销活动点位同一租户同一品牌连续经营时间≤2个月；3、如超出规定合同年限，须报分管业务副总裁审批后执行。注：1、非经营运中心批准不得在场内外摆设特卖花车和举行各类商品打折特卖活动； 2、多种经营必须实行收支分项管理，不得坐支，不得以赠券、代金券、委培学习、代销、联营等形式代替场地使用费收益，价格需符合预算，低于预算，按价格下浮范围确定最终审批人。第七章暴恐防范第一条应急机构1、各公司安全管理小组为暴恐防范应急机构组织；2、总经理为总指挥，物业副总为现场指挥，下设警戒、救护、疏散、联络等小组；物业副总为当地消防、安监、公安等政府部门联络人，在安防信息共享、培训指导、应急演练、紧急状态处置方面保持密切联系；3、成员变化情况及时在安全管理信息系统中更新。第二条应急预案1、各公司依据商管总部应急预案模板，细化本公司暴恐防范应急预案；2、每年结合公安机关指导意见修订。第三条培训各公司按商管总部相关规定落实暴恐防范培训工作，须明确应急处理中警戒、救护、疏散、联络等职责；新员工须经岗位安全培训、考核合格后上岗。第四条应急演练1、各公司开业前与消防演练同时组织1次暴恐防范应急演练；2、开业后暴恐防范应急演练与每季度消防演练同时进行，每年不少于2次，须有顾客参与；3、演练后5日内，将应急预案实施方案、演练记录和评估总结报告上传至安全管理信息系统。第五条应急设备与物资各公司须建立暴恐防范应急设备与物资台账，物业部负责巡查及系统录入。
相关推荐：
loading