（五）、接管验收遗留问题的处理
1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；
2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补充。 3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求发展商在两周内解决；重大问题要求发展商在一个月内解决。
4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备案。
5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
物业接管验收程序
一、工作程序
（1）开发商拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案；
（2）物业公司的“验收小组”，按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；
（3）物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收；
（4）对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格；
（5）对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；
（6）对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。
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（7）业主入住时，由业主对其进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整改后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经管理处或业主验收后清项；
（8）在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
二、承接查验验收小组框架图 北京写字楼项目 承接查验团队 接收总负责人（1） 工程经理（1） 土建/ 结构装饰主暖通/水小组 暖通水主管（1） 技工（2） 强电小组 强电主管（1） 技工（2） 弱电小组 弱电主管（1） 技工（1） 文件小组 助理/文员 （1） 管（1） 技工（1） 各小组职责
? 总负责人负责与配合贵司具体办理与发展商的接管手续，并负责组织项目的正式接管。
? 工程经理、各专业主管负责对设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书、设备和建材的试验报告书、设备运行记录等技术检验资料进行验收。
? 验收小组各专业主管按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计求进行验收、验收及正式接管，并对设备的安装数量、安装位置进行竣工验收。
? 验收小组各专业小组对物业按运行系统进行验收、验收及正式接管。 ? 验收小组文件小组负责对承接查验文件进行整理、汇总，并最终汇集成
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为一份接管验收报告呈报予贵司，作为本项目的原始资料数据备存。
三、物业承接查验流程图
签署物业管理委托合 同 选定主要管理人员 进楼了解情况 准备承接查验表格 确定承接查验日期 开发商、承包商及物业组建联合验收小组 实物验收 资料移交 逐层逐间进行查验 进行缺陷登记 实实政 进行钥匙移交 产府技 权验术 资收资缺陷登记汇总交甲方， 料 合料 由甲方交承包商 格 资 料 缺陷返修 转交物业复验并接管 8 物业管理公司正式进行接收管理 实水电供应合同
二、注意事项
（1）接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合作，才能顺利完成。
（2）应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；
（3）物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；
（4）验收中出现的问题应明确记录在案，督促开发商（或指定的施工单位）维修、改进；
（5）移交工作应办理书面移交手续，物业公司接收的只是管理权。 附件一 物业接管验收标准及方法 一、梁柱、板主体
１．按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
２．无钢筋外露。 二、顶棚
１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮； ２．无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。 三、墙面
１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；
２．块料（如瓷砖）面层： （１）粘贴牢固，无缺棱掉角； （２）面层裂纹、损伤、色泽一致； （３）对缝砂浆、饱满、线条须直；
（４）外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。 四、地（楼）面
１．毛地面：平整、无裂纹。 ２．块料（如瓷砖）面层：
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Ａ．粘贴牢固，无缺棱掉角；
Ｂ．面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条须直； Ｃ．对缝砂浆饱满，线条须直。
３．水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。 ４．卫生间、厨房和前后阳台地面： Ａ．用小桶、塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水。
Ｂ．第二天到楼下检查楼面无渗漏。
五、门窗
１．开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。
２．从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。
３．木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。
４．单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。 ５．电子对讲门：
Ａ．开启灵活，通话器完好无损，通话清楚； Ｂ．不锈钢门无刮花痕。
６．防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。
７．窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。 六、楼梯、扶手
1. 混凝土结构的楼梯：裂缝，面层剥落，钢筋无外露。 ２．钢木结构的楼梯：
Ａ．用力轻摇晃动，无弯曲。 Ｂ．钢筋锈蚀，无弯曲。
Ｃ．木块表面无龟裂，油漆脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。
七、插座
１．电器插座，单指轻击，检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。试电笔检查，每个插座电源接通是否正常。
２．天线插座，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由业主入住后检查）。
３．电话插座，只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏。 八、接线盒
１．单指轻击，盖板安装牢固，目视盖板损坏；
２．用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。
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