技术特征建筑结构层数建筑外形层高建筑装修附属设备采光、通风典型工程10196100100105105101评估对象100100100100100100100 经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：
602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)
综合造价=557.8×551.88= 307,838.66（元） 2．前期及其他费用（5.16％）
（1）按工程比例收取：
勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；
城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；
标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）； 工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）； 工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。
安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。 工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的
0.06％）。
小计：557.8×5.61％＝31.29元/平方米 （2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）
人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）
城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米） 白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米） 抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米）。 前期及其它费用小计：51.54元/平方米 3．资金成本
按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率5.85%。故资金成本为：
（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2 =17.82（元/平方米）
4．重置成本合计
单方造价为557.8+51.54+17.82＝627元/平方米 投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，
重置成本为627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元
5．成新率确定
(1)使用年限法
理论成新率＝1－（1－残值率）×（已使用年限／耐用年限） 式中:残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值,砖混结构为2％。 已使用年限为17年，耐用年限为50年。
理论成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝66.68％ （2）打分法
评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：
项 目 结构 部分 基础 承重构件 非承重构件 屋面 楼地面 装修 部分 门窗 外粉 内粉 顶棚 细木装修 设备 部分
水卫 电照 其他 标准分 16-20 16-20 10-20 13-16 10-12 16-20 13-16 13-16 13-16 10-12 25-32 16-20 22-28 评定 有承载力、稍有不均匀沉降、但稳定 有轻微变形、细小裂缝 稍有裂缝、破损 稍有渗漏 稍有磨损、裂缝 基本灵活、少量变形 稍有裂缝、风化 稍有裂缝、风化 无明显变形、稍有裂缝 稍有破损 基本尚可 线路、照明装置基本尚好、无漏电 基本正常使用 评分 18 18 10 14 10 18 14 13 13 10 25 18 22 65 68 合 计 70 完损等级 基 本 尚 好 完好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重
＝70×0.60＋68×0.20＋65×0.20＝69.2％ （3）成新率的确定
成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。
成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％（取整） 6．评估值计算
评估值＝重置成本×成新率
＝408,313.94×68％＝277,653.48（元）
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