2.简要说明资产评估的假设有哪些？
【答案】在资产评估中有三个最基本的假设： 持续使用假设：假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济利益。（在用续用、转用续用、移地续用） 公开市场假设：假定资产拟进入的市场是一个公开市场，即有众多买者和卖者的充分竞争性市场。
清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下，或经协商或以拍卖方式将其资产强制在公开市场上出售。
3.资产的名义已使用年限与实际已使用年限有何区别与联系？ 【答案】名义已使用年限是指会计记录上资产自购回时起至评估基准日止的年限；实际已使用年限是指名义已使用年限扣除其中停工、封存等未使用时间的差。 实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率
资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间*100% 4.资产评估方法的选择主要应考虑哪些因素，并说明理由。 【答案】资产评估方法的选择主要应考虑以下因素
（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。因为：资产评估价值类型与评估方法是两个不同层次的概念。价值类型说明“评什么”，对评估方法具有约束性；评估方法说明“如何评”，具有多样性和替代性，并服务于价值类型。
（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产，往往要求不同的评估方法与之相适应。同时资产评估对象的状态不同，所要求的评估方法也往往不同。
（3）资产评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。各种方法需相应的数据、资料。
（4）选择评估方法还要考虑不同的评估途径。在选择方法时，一是考虑评估工作效率；二是考虑评估人员的特长。 5. 简述资产评估的经济原则。 【答案】资产评估经济原则主要为:
(1) 贡献原则。是指在评估时，某一资产或资产的某一构成部分的价值，应取决于该资产对
与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。
(2) 替代原则。其理论依据是同一市场上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的价
值。对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时，理性人必定选择价格便宜的；对价格相同而效用不同的物品进行选择时，理性人必定选择效用较大的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料，来进行比较分析评估股价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开上成交的最可能价格。
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(3) 预期收益原则。是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于
其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。
(4) 供求原则。资产的市场价值体现该类资产交易市场供给和需求相互作用即供求均衡状
况。资产的评估价值是在假定有许多买卖双方对同一资产进行交易下的最可能价格的模拟。在资产评估时应充分考虑待评估资产在评估时点的市场供求状况。
(5) 最佳（也称最高最佳）使用原则。即按照估价对象的最佳使用方式，评估资产的价格。
最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。
6. 简述资产评估的特点，如何理解资产评估的现实性和咨询性特点?
答：资产评估有如下特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性
现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评价。评估基准期一般以“日”为基准时点，选择在与资产业务或评估作业时间较接近的时期。现实性表现在以下三方面：1.资产评估直接以现实存在作为资产确认、估价、报告的依据，无须说明过去是什么状况；2.以现实状态为基础反映未来；3.现实性强调客观存在
咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。资产评估为资产交易提供的估价只是作为当事人要价和出价的参考，最终的成交价还取决于当事人谈判的技巧。
四、计算题（每题10分左右）
1.已知某厂的一台设备仍有10年使用寿命，但由于技术原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约A材料2公斤，预计该厂未来10年内年产量20万件，A材料前5年的价格保持20元/公斤，从第6年起将上涨20%，试确定该设备功能性贬值(适用折现率为15%，所得税率为33%)
（15%的5年，10年的复利现值系数分别为0.4972，0.2472；年金现值系数分别为3.3522，5.0188）
【答案】200000/100×2×20×（1-33%）×303522+200000/100×2×20×（1+20%）×（1-33%）
×3.3522×0.4972=179677.92+107203.03=286880.95
2. 某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于1994年10月和1995年10月，帐面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2000年10月的价值。调查分析得知，该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为33%，折现率为10%。 要求：（1）计算该设备的重置成本。 （2）计算该设备的已使用年限。 （3）计算该设备的贬值额
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（4）估算该设备的价值
【答案】重置成本=500×140%/110%+150×140%/115%=636.36+182.61=818.97万元
（636.36×6+182.61×5）/（636.36+182.61）=5.78年 实体性贬值=818.97×5.78/（5.78+5）=439.11万元 功能性贬值=∑﹝3×0.7×（1-33%）﹞/（1+10%） =1.407×3.7908=5.3336万元（n=1.2?5） 经济性贬值不计
评估值=818.97-439.11-5.3336=374.5264万元
3. 某房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。 要求：
（1）求该房地产的年租金总收入。 （2）求该房地产的年出租费用。 （3）求该房地产的年纯收益。 （4）计算该房地产的评估值。
n
【答案】年租金总收入=1*7*12=84万元
年出租费用=84*（5%+12%+6%）+0.3=19.62万元
年纯收益=84-19.62=64.38万元
评估值=64.38/12%*〔1-1/（1+12%）〕=363.76万元
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4.在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，单价为2000元每平方米，根据成本法，建筑物的还原率为9%，折旧率3%，土地的还原率为10%。该房地产以每月100元/m2的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60%，不含折旧费的年租赁费为72万元，试根据土地残余法估算该待估地产的价格。
【答案】总地价=﹝（100×2000×60%×12-720000）-2000×2000×12%﹞/10%=2400000元
单位地价=2400000/3000=800元/平方米
5.某公司1999年12月取得某项技术的专利权，2002年1月3日要求对该专利权进行评估。经过市场调查后，预测该公司2002至2006年的净利润分别为500万元，650万元，800万元，960万元和1080万元，折现率为12%，该专利技术的技术分成率为30%。试用收益现值法评估该专利权的价格。
【答案】评估值=500×30%/（1+12%）+650×30%/（1+12%）2+800×30%/（1+12%）3+960×
30%/（1+12%）+1080×30%/（1+12%） =827.08万元
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6.某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为
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售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。 【答案】
（1）求该房地产未来3年的收益现值
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300×（P/A，9%，3）=300×[1-（1+9%）]/9%=759.39 （2）假设该房地产当前价值为p，则有
-3
p×（1+10%）×（1-6%）×（1+9%）=0.798p （3）求该房地产当前价值p=0.798p+759.39 p=3759.4（万元）
7.现有一新产品设计技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为350元/件，而同类产品价格仅为310元/件。目前该产品年产销量为1万件。经分析预测，该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调，第1年为350元/件，第2、3年为330元/件，第4、5年为320元/件。假设其他因素均无变化，折现率为10%.所得税率为33%.试评估该技术的价格。 【答案】
（1）该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为： 第1年超额收益为：（350-310）×100000×（1-33%）=268000（元） 第2、3年超额收益为：（330-310）×10000×（1-33%）=134000（元） 第4、5年超额收益为：（320-310）×10000×（1-33%）=67000（元） （2）其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值：
-1-2-3-4
=268000×(1+10%)+134000×(1+10%)+134000×(1+10%)+67000×(1+10%)+
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67000×(1+10%)
=268000×0.9091+134000×0.8264+134000×0.7513+67000×0.6830+67000×0.6209 =243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3 =542411.9（元）
8.被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料： （1）2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。 （3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。
（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%. 要求：
（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。 （2）计算被估设备的评估值。
【答案】（1）重置成本＝80×150%＋18×130%+3＝146.4万元 （2）实体性贬值率＝（3×60%）÷（3×60%＋5）×100%＝26.47% 或＝1－5÷（3×60%＋5）×100%＝26.47% 或实体性贬值额＝146.4×26.47%＝38.75万元
（3）功能性贬值＝0.1×12×（1－33%）×（P/A，10%，5）＝3.05万元
-5
或功能性贬值＝0.1×12×（1－33%）×［1－（1＋10%）］÷10%=3.05万元 （4）评估值＝146.4－38.75－3.05＝104.6万元 或＝146.4×（1－26.47%）－3.05＝104.6万元 9.评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调
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查了解，收集到下列数据资料：
（1）预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上。
（2）社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5； （3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。 要求：（1）确定该企业整体资产评估值。
（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？ 【答案】
（1）企业未来5年的预期收益额分别为： 第1年：200万元
第2年：200×（1+10%）＝220万元 第3年：220×（1+10%）＝242万元 第4年：242×（1+10%）＝266.2万元 第5年：266.2×（1+10%）＝292.82万元 （2）折现率＝8%＋（12%－8%）×1.5=14%
－1－2－3－4
（3）整体评估值＝200（1+14%）+220（1+14%）+242（1+14%）＋266.2（1+14%）+292.82
－5－5
（1+14%）+300÷14%×（1+14%）＝1930.79万元
－1－2－3－4
或前5年收益现值＝200（1+14%）+220（1+14%）+242（1+14%）+266.2（1+14%）+292.82
－5
（1+14%）＝817.79（万元）
－5
第6年后的永续收益现值＝300÷14%×（1+14%）＝1113（万元） 评估值＝817.79+1113＝1930.79（万元） （4）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企事业的商誉处理。
10. 被评估房屋为一幢三层商用房，建筑面积每层120平方米。占地200平方米，评估时，评估人员了解以下资料：（1）若出租，每月可获租金8000元/层，每年支付的费用总计1.2万元。（2）确定的土地和房屋的还原率分别为8％和10％。（3）按目前市场情况，同类土地价格3500元/平方米。（4）考虑房屋的使用状况，评估人员确定的折旧率为3％。 要求：运用残余法确定其建筑物的评估价值。
【答案】总纯收益=8000*3*12-12000=276000
土地纯收益=3500*200*8%=56000 建筑物纯收益=276000-56000=220000 建筑物总价=220000/（10%+3%）=1692307.692
建筑物单价=1692307.692/（120*3）=4700.85元/平方米
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