绿地21城营销执行方案 目 录
一．项目定位·····························································P3 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析
二．推广策略·····························································P12 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算
三．广告企划·····························································P19 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划
四．工作进度表·····························································P43
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绿地21城营销执行方案 绿地集团XX项目策划全案
本案营销企划的主要目的
? 销售目标
实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益； ? 品牌目标
在绿地花园的基础上，将绿地品牌的市场影响力提升到一个新的层次； ? 积累客户
通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。 一. 项目定位
1、项目评判
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绿地21城营销执行方案 1.1优势
? 北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；
? 名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础；
? 绿地花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“绿地”品牌有了初步的认识；
? 与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线；
? 由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。
1.2劣势
? 由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性，
尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略；
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绿地21城营销执行方案 ? 本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；
? 由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。 1.3威胁
? 周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成
一定的威胁；
? 四川北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面积、规模效应等因素，将对本案造成一定
的竞争力。如明佳房产的明佳经典，北临4万平方米的绿地，毗邻四川北路，很可能成为未来虹口高档住宅的新星；
? 世界政治和经济格局处于动荡，将影响外资企业对上海的投资，对本案也将造成一定的影响； ? 随着北外滩和外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的项目可能会不断涌现，将减低本案的市场竞
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