房地产估价规范

3 管理费用； 4 销售费用； 5 投资利息； 6 销售税费； 7 开发利润。

开发利润应在明确内涵和计算基数的基础上，根据开发建设类似房地产相应的一般利润率来求取。

4.4.4 估价对象重置成本或重建成本的具体构成内容，应在第 4.4.3条所列构成内容的基础上，根据估价对象的实际情况合理确定，并应在估价报告中说明。

4.4.5 求取土地重置成本，应求取土地在价值日期状况下的重置成本，可采用比较法、成本法、

基准地价修正法。其中，土地使用期限应为自价值日期起计算的建设用地使用权剩余期限。

4.4.6 求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法求取，或利用政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。对政府确定公布的房屋重置价格，应了解其内涵。

建筑物重置成本宜用于一般建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物估价。

建筑物重建成本宜用于有特殊保护价值的建筑物估价。 4.4.7 建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，为建筑物在价值日期的重置成本或重建成本与在价值日期的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4.4.8 建筑物折旧应选用下列方法求取： 1 年龄-寿命法； 2 市场提取法； 3 分解法。

4.4.9 采用年龄-寿命法求取建筑物折旧后的价值，可选用下列公式：

1 直线法下建筑物折旧后的价值计算公式： t

V ＝C －（C －S）

----- ????（4.4.9－1） N

2 成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式 V ＝C?

q ??????（4.4.9－2）

式中 V ─ 建筑物折旧后的价值（元，元/m2）； C ─ 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；

S ─ 建筑物预计净残值（元，元/m2）； t ─ 建筑物有效年龄（年）； N ─ 建筑物经济寿命（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。

4.4.10 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，根据建筑物的建筑结构、用途和维护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

非住宅用途的建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的，应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之日止的时间计算建筑物折旧。

4.4.11 采用市场提取法求取建筑物折旧，应从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后的价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的价值得到建筑物折旧。

4.4.12 采用分解法求取建筑物折旧，应把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加来求取建筑物折旧。

物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不可修复两类。修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，为可修复

的；反之，为不可修复的。对于可修复的，应估算其修复成本作为折旧额。

4.4.13 无论采用何种折旧方法求取建筑物折旧，注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况，以及地基、建筑结构的稳定性等确定折旧额或成新率。

4.4.14 成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，或为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。

4.4.15 新近开发完成的房地产采用成本法估价的，可不扣除折旧，但根据其选址、规划设计、工程施工质量以及该类房地产的市场供求状况等情况，经分析存在减价因素的，应予以相应的减价调整。 4.4.16 成本法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不考虑租赁、抵押、查封等因素影响的价值。若估价对象的权益状况与此不同，应对成本法测算出的价值进行相应的减价调整。

4.5 假设开发法

4.5.1 运用假设开发法估价，应按下列步骤进行： 1 选用具体估价方法； 2 选择估价前提； 3 选取最佳开发经营方式；