湖北十堰首席MALL大都会商业项目全程策
划报告 【最新资料，WORD文档，可编辑】
目 录
第
一
部
分
市
场
析………………………………………………………………02-34
第
二
部
分
项
目
析………………………………………………………………35-45
第三部分 项目定位及产品划…………………………………………………46-72
第
四
部
分
规
划
调
整
议…………………………………………………………73-88
第
五
部
分
营
销
略………………………………………………………………89-109
第
六
部
分
整
合
推
广
略…………………………………………………………110-128
第
七
部
分
招
商
略………………………………………………………………129-139
第
八
部
分
销
售
理………………………………………………………………140-144
分
分
规
建
策
策
策
管
第一部分 市 场 分 析
一、十堰城市概况
十堰市位于湖北省西北部，辖五县一市两区和一个经济技术开发区，即郧县、郧西县、竹山县、竹溪县、房县、丹江口市、张湾区、茅箭区和白浪经济技术开发区。全市国土总面积2.36万平方公里，总人口346万。2005年城市人口为50.7万人。2004年，全市全年社会消费品零售总额首次突破百亿大关，达到105.68亿元，比上年增长13.4％，高于全省平均增幅0.3个百分点，十堰人均GDP已突破1000美元。2004年十堰社会消费品零售总额已突破100亿元，居民消费水平稳步提高，十堰居民可支配收入达到9520元。
因车而建、因车
而兴、因车而名的车城十堰，除了有“东方底特律”之美誉外，也是一座灵山秀水环抱、四季风景迷人的山城、旅游城，是鄂豫川陕渝毗邻地区的中心城市。十堰市是国家重要的汽车生产和科研基地，是以发展旅游等地方性资源产业为主的鄂豫陕渝毗邻的重要中心城市。工业主要是以市区的汽车产业为主，依托旅游、水电、林特、生物医药等地方性资源发展经济，旅游功能主要以武当山为龙头，系统开发市域景点。
十堰城市规划用地布局结构为带状组团式布局，1999—2010年城市规划划分西部组团、中部组团和东部组团。?组团原则：积极充实西部组团，提高完善中部组团，重点发展东部组团。规划期内城市用地向东发展到白浪为止。
二、十堰宏观房地产市场发展分析
近年来，十堰市房地产业进入了快速发展时期。据统计，截止2004年底，全市注册房地产开发企业200余家，其中，市区120余家；房地产开发投资额达到11.75亿元；2004年施工面积达208万平方米。今年1－5月房地产开发投资总额达到4.6亿元，施工面积为163万平方米，累计竣工面积8.7万平方米，房地产业已成为拉动国民经济增长重要力量。
2004年十堰城区房地产供需两旺，商品房成交量达52.64万平方米，与2003
年的45.12万平方米相比，增幅高达16.6%，市场呈现一片繁荣景象。
1．十堰市房地产市场供求两旺，价格持续走高
随着居民对住宅的需求和改善居住环境的愿望日益增强，投资者和购房人十分看好房地产的发展前景。业内人士估算，十堰市商品房年需求量在70－90万平方米，并且以每年10％的速度递增，而每年商品房的竣工面积只有50万平方米。正是这种旺盛的市场需求促使十堰市城区商品房价格近几年来以15％的速度上涨。
二是十堰市是一个丘陵山地城市，较为平整的土地十分珍贵。土地及开山平地的成本占房价的比重很高。约占到三分之一。以十堰市北京路为例，前几年这里的土地价格是30万/亩，今年四月初，其中一宗地已竟拍卖至108万/亩。土地成本的增加必然导致房价上涨。
三是高收入、高消费也是推动十堰市房价上涨的一个重要因素。十堰是一个移民城市、汽车城市、消费城市，独特文化氛围，构成了独特的消费习惯。“不求最好，但求最贵”成为一部分追求时尚人士的消费理念。十堰市2004年在岗职工人均工资14650元、CPI（居民消费价格指数）为5.1，这两项指标仅次于武汉位于全省第二。
2．新政出台后，十堰房地产市场上涨放缓、销量出现回落
今年以来国家实施了一系列的宏观调控措施，如央行提高房贷利率和首付比例、国八条及5.11号文件等，这给整个中国房地产市场带来最直接影响，一些大型及经济发达的沿海城市如北京、上海、深圳、广州等地产旗帜区域影响显着。作为相对中部的十堰市，在大环境影响下也略有波动，房价的上涨已经放缓。新
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