从数码大厦操盘实践看洛阳写字楼市场
一、洛阳需要写字楼
1.数码大厦：奇迹是这样诞生的
数码大厦是由洛阳市大地房地产开发有限公司开发、洛阳精顺全程代理的写字楼项目，位于中州路与芳林路交叉口东侧，总建筑面积5万平米，地上23层，地下1层，户型面积由42 至98㎡不等，每户设有独立卫生间。
数码大厦入市是2004年，当时洛阳写字楼市场刚刚起步，多为商住混杂。精顺在项目定位上，抓住了三个要点：其一、项目市场定位于中州路上首座5A智能纯写字楼；其二、目标租赁客户定位于智慧型公司，强调纯写字楼的差异化，拒绝“公文包与菜蓝子”混杂；其三、目标购买客户定位于投资型客户，以目标客户公务员、律师、银行职员等为主角编成一系列投资故事，宣传、引导、培育投资理念。
精准定位奠定了销售成功的基础：一期开盘3个月销售过半，10个月清盘；二期乘胜前进，开盘9个月即告售罄。
数码大厦销售情况简表
分期 一期 二期 总建筑面积 23000㎡ 27000㎡ 销售均价 2500元/㎡ 2650元/㎡ 销售周期 10个月 9个月 ——资料来源：精顺市场部资料库
从精顺代理销售数码大厦的成功经验看，洛阳需要写字楼。 2.写字楼租赁客户分析
精顺市场部从数码大厦一期进驻客户中抽取了50个样本，分析总结出如下特征：
（1）入驻客户以中小公司为主，公司总部级主力客户仅有两家（生命人寿、联合商品现货交易所），占客户总数的4%；
（2）经营范围以第三产业为主，涉及9个大类（行业），其中：新技术高科技6家、房地产咨询 4家、投资咨询 7家、教育培训 4家、广告文化 5家 、装饰装修 5家、旅游服务 4家、美容健身 4家 、商贸流通 11家。
数码大厦一期进驻客户行业分布示意图
——资料来源：精顺市场部资料库
（3）总体平均月租金水平约20元/㎡，租金水平与楼层高低无明显关联，也就是说，租金并非像销售单价一样，楼层越高、单价越高，而是楼层之间的租金差价很不明显，甚至还有些高楼层租赁困难。分析其原因是，尽管高楼层观景效果较好，但因电梯数量与速度难以完全满足上下班高峰期的需要，客户普遍感觉高楼层上下不便。 3.写字楼购买客户分析
从数码大厦二期业主的统计分析看，写字楼的购买客户有以下特征： l 目的用途：投资目的居多，自用次之。
数码大厦二期业主目的用途示意图
——资料来源：精顺市场部资料库
l 区域分布：以西工区的为主，其他城区甚至郑州的也有。
数码大厦二期业主区域分布示意图
——资料来源：精顺市场部资料库
l 年龄分布：年轻人居多，20—40岁占了近80%，其它年龄段较少。
数码大厦二期业主年龄分布示意图
——资料来源：精顺市场部资料库
l 面积偏好：数码大厦有40-50㎡和80-90㎡左右两种面积可供选择，从销售情况看，40-50㎡左右的更受欢迎，选择40-50㎡的客户占65%以上。
l 楼层偏好：数码大厦各楼层去化数量和速度大致接近，购买客户对楼层没有特别的偏好，因楼层越高，单价越贵，所以客户基本上都是根据自己的资金计划选择合适的楼层。 二、洛阳不缺写字楼
写字楼的发展受三个因素的制约：第一、取决于一个城市的开放程度。一个城市开放的程度越高，外企进来的就会越多，市场对专业型写字楼的需求就会多一点。第二、取决于当时当地经济发展水平。第三，取决于区域租赁市场的状况。
洛阳是传统的重工业基地，虽然近年来大力发展旅游业，打造宜居城市品牌，但洛阳区域经济发展水平有限，经济辐射能力不强，尽管2007年全市生产总值达到1595.5亿元，比上年增长16.0%，但人均水平较低，竞争实力不强。能够支撑写字楼发展的行业尤其是第三产业不发达，促进写字楼市场发展的动力不足。加之商住两用楼不断涌现，产权70年，价格便宜，亦商亦居很便利，吸引了很多发展初期的小公司、小团队。所以，洛阳写字楼表现为低档次产品供过于求。表面上看是因为价格低廉的所谓“商住楼”导致了写字楼租赁困难，其实归根结底还是受洛阳现阶段经济发展水平所限。
l 从市场供销情况看，相比上年，2007年洛阳写字楼投放量增加，销售面积下降，相对于火热的基金与股票市场，甚至于住宅，写字楼投资表现出明显的疲软态势。 2003-2007年写字楼投放面积对比（万㎡）
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