房地产业务竣工、结算具有一定的季节性规律，大多集中在下半年特别是第 4 季度。由于一季度竣工及结算量占全年总量的比例往往较低，导致同比变动的波动性也较大，因此第一季度结算数据对前瞻全年业绩的参考意义并不大。今年第一季度公司竣工面积 98.4 万平方米，占全年计划竣工面积的比例仅为 6.6%，较往年更低。受此影响，一季度公司实现结算面积 72.7万平方米，结算收入 90.5 亿元，同比分别下降 41.1%和 32.1%，实现营业收入 95.0 亿元，净利润 15.3 亿元，同比分别下降 32.2%和 5.2%。公司预计，2014 年全年竣工量将基本符合年初计划，全年业绩预计将保持稳健的增长。报告期内，公司净利润率上升较为明显，原因主要在于：1）1 季度上海、深圳等高毛利城市结算收入占比较高，房地产业务的结算毛利率由去年同期的 26.7%上升至 30.5%，提高 3.8个百分点；2）1 季度公司实现投资收益 73,082.08 万元，较去年同期的 3,533.45 万元大幅增长。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置收益。公司认为未来公司投资收益进一步增长是正常现象，原因在于：公司正积极探索、推广轻资产运营模式，未来合作将更加广泛，公司整体经营中联营合营公司所占比例将提高；引入合作方、出让部分项目股权，以及通过股权转让实现持有类商用资产转让的经营行为也将增多。公司认为，基于主营业务并连续开展的投资收益属于可持续获得的经常性业务收益，不应视之为非经常性的偶然收益。在轻资产运营模式下，公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权，或部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理将仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权
比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升公司的投资回报率。
截至报告期末，公司合并报表范围内有 1710.5 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 1955.7 亿元，分别较年初增长 19.0%和 20.5%。 期内，公司新增加开发项目 8 个，按万科权益计算的占地面积约 46.2 万平方米（对应规划建筑面积约 134.8 万平方米），平均楼面地价约 4535 元/平方米。公司将继续坚持审慎的拿地策略，在严格控制投资风险的前提下，根据实际发展的需要适度补充项目资源。
第一季度公司实现开工面积 420.0 万平方米，占全年新开工计划的比例为 18.8%。随着未来开工规模的增加，预计公司全年实现的开工面积会高于年初制定的计划。
期末，公司净负债率为 40.9%，持有现金 375.3 亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和 279.1 亿元，财务状况安全稳健。
二、技术面分析
1. K线理论分析
Ｋ线图有直观、立体感强、携带信息量大的特点，能充分显示股价趋势的强弱、买卖双方力量平衡的变化，预测后市走向较准确，是各类传播媒介、电脑实时分析系统应用较多的技术分析手段。
日K线（买点）
日K线是根据股价(指数)一天的走势中形成的四个价位（开盘价，收盘价，最高价，最低价）绘制而成的。 收盘价高于开盘价时，则开盘价在下收盘价在上，二者之间的长方柱用红色或空心绘出，称之为阳线；其上影线的最高点为最高价，下影线的最低点为最低价。 收盘价低于开盘价时，则开盘价在上收盘价在下，二者之间的长方柱用黑色或实心绘出，称之为阴线，其上影线的最高点为最高价，下影线的最低点为最低价。
（1）K线与成交量：K线与成交量之间存在着相互依存的关系，价格是交易的重要因素， K线和成交量一起结合，可以找出买点。如图1-1中标出的买点,短期线从下向上突破中长期线（5日均线上穿10日均线和20日均线），形成金叉点，预示后市会有一定的上升空间，并伴随着成交量持续放大，可判断为买入信号。
（2）K线与筹码：分析K线的同时也要结合筹码的移动，K线和筹码图的结合，可以得出卖点。如图1-2中所标卖点，短期线从上向下跌破中长期线（5日均线下穿10日均线和20日均线），形成死叉点，预示后市会有一段下跌区间。并且此时筹码图出现较为明显的头重脚轻现象，说明此时机构投资者已经撤出了部分资金，为防止价格继续下跌，我们应该在此时卖出。
（3）K线与均线系统：分析K线时，也要结合均线系统。我们一般从趋势、交叉突破、发散型态、支撑位和阻力位四个方面来观察。
一是趋势。短期均线上翘，说明股票或指数短期处于上升趋势。同样，中期均线、长期均线上翘，则反映中长期的上升趋势。如果不是上翘，而是下探，则显示为跌势状态。二是交叉突破。我们可以从均线系统的交叉，判断个股或大盘可能出现的突破型走势。三是发散形态。发散是指短期、中期、长期均线相互之
间距离越来越大，特别是短期均线此时往往走势十分陡峭，即斜率很大。四是支撑位和阻力位。K线在上涨或下跌的时候，触及中期或长期均线，均线都会产生支撑或阻力的作用。若K线跌破支撑，或突破阻力，都预示着运行趋势的确立。
2.切线理论分析
1．趋势线
趋势线表明，当股价向其固定方向移动时，它非常有可能沿着这条线继续移动。
1）上升趋势线
粉色线为上升趋势线。上升趋势线中，连接股价波动的低点（即“波谷”），其包含的波谷都相应的高于前一个波谷。每一条上升趋势线，需要二个明显的底部，才能决定，连接的波谷越多，对上升降趋势的预测越准确。当上升趋向线跌破时，就是一个出货讯号。在没有跌破之前，上升趋向线就是每一次回落的支持。在长期上升趋势中，每一个变动都比改正变动的成交量高，当有非常高的成交量出现时，这可能为中期变动终了的信号，紧随着而来的将是反转趋势。 2）下降趋势线
黄色为下降趋势线。下降趋势线中，连接股价波动的顶点（即“波峰”），其包含的波峰都相应的低于前一个波峰。每一条下跌趋势线，需要二个顶点，才能决定，连接的波峰越多，对下降趋势的预测越准确。当下降趋势线突破时，就是一个入货讯号。在没有突破之前，下降趋向线就是每一次回升的阻力。
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