南京工业大学本科生毕业设计（论文）
就是有这样的完善的、具体的法律支持，让不管因为什么原因想不交物业管理费的人，都不敢真正的不交物业管理费，因为这样面临的后果是很严重的，最后很可能会失去房子。如果中国也有这样的或者是类似的法律，那么对于把房子视为人生的一大追求的中国人来说，那就肯定不会有人故意不交管理费了。
2.2 美国的优势
综合以上可以看出：在美国物业是一个发展的成熟的行业，他有专业的服务，庞大的规模经营，健全的机制；另外还有最重要的一点也是美国物业管理最突出最有代表性的一方面，就是完善的、详细的法律支持。美国对于物业上法律之细致严格的划分了业主、开发商和物业公司之间的责任，并不偏袒任何一方，从而规范了行业秩序，也是美国物业管理能够廉洁、高效、文明的一个必不可少的条件。所以法律的完善是物业能够繁荣发展的先决条件，这也为我国发展物业提供了好的思路和方法。
2.3 对我国的启示
2.3.1 物业管理的专业化发展
国外实践告诉我们，物管的最终目标就是实现专业化、法制化。美国:是专业化程度高, 社会化分工十分明确，物业服务遍及各个领域的物管，专而精，从而能享受到细致入微贴心的服务。
国家《十五计划发展纲要》中, 已经明确地提出, 规范发展物业管理企业鼓励房地产开发、销售和管理分业经营。分业经营后, 互相形成了一种制约关系, 这种独立的专业化的物业公司是招投标的形式承接住宅小区的, 没有开发商的种种束缚, 对开发商的前期行为进行监督, 使整个物业的前期开发建设过程, 为后来的物业管理, 为大家的人住创造一个良好的条件, 这将是今后物业管理的发展方向。
而且随着市场竞争的加剧，使得物业管理企业必须向精、深、专等方向转移。如果物业公司一味追求小而全，过分地添置各种专业设备及相关专业人员，必将大大增加管理成本和自身负担，且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，
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第二章 美国的制度与优势及对我国的启示
这不符合资源共享、集约经营的原则。相反，如果组织专业公司对业主服务，则可大大避免这些矛盾，如房屋维护与保养请专业公司，他们可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果，大大减少物业公司的工作量；卫生由专业的清洁公司负责；绿化由专业绿化公司承担，绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全的职责，没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安，这些公司必然会在技防、人防方面下功夫，按照规范成片的现代化管理方式运作，这必将大大加强小区（大厦）的治安防患能力，提高广大业主的安全感和舒适感。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。随着物业管理专业化时代的到来，物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位，才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作，并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。
综上所述，物业管理企业要想在市场竞争中长足发展，就必须向规模化、区域化、专业化方向发展，只有这样，物业管理行业才能可持续的稳步向前健康发展。 2.3.2 我国的相关立法
另外一方面物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、居委会及城市管理的方方面面。他们之间的诸多权利义务关系不清给物业管理造成许多困难, 如产权关系不明确, 一个住宅哪些部位、设施、设备属业主共有, 哪些维修养护费应由业主共同承担, 没有明确的界定再有在物业管理区域内发生偷盗等刑事案件, 物业公司要承担什么样的法律责任, 物业公司如何进人和退出小区物业管理等等。这些方方面面都涉及到法律，可见建立一个完善、具体、囊括方方面面的法律已经迫在眉睫。
这些年来国家和地方也出台了一些规范物业管理的法规、政策，如：由住房和城乡建设部制订的《业主大会和业主委员会指导规则》于2009年12月1日颁布，2010年1月1日起正式实施。对应上法重新修订的本规则较2003年《业主大会规程》有大幅修订。
这是在中国业主组织发育度极低的现实环境中应时而生，成为《物权法》、《物业管理条例》后，专门规范业主组织相关活动，以及业主组织与社区行政管理体系和行业行政管理体系之间关系的指导文件。如何实现业主大会和业主委员会的有效运作，是摆在我国物业管理行业的突出难题。《规则》针对我国业主自治实践过程中的成功经验和突出问题，集中予以规范，进行政策指导。但是，我国民主、权利和责任等意识的缺失或淡薄，决定
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王洋.2010中国物业管理十大事件[J]. http://wenku.http://www.china-audit.com//view/8590ae781711cc7931b71682.html. 6
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了该文件的命运注定是一个过渡性的文件，其实施的真正成效还有待观察。
还有2010年10月14日，住房和城乡建设部《物业承接查验办法》正式颁布，并于2011年1月1日正式实施，专门对前期物业服务企业从开发商处查验接收住宅小区公共部位、共用设施设备的环节作出规定并明确责任归属。
这是一部以文件的形式专门对物业管理活动中的某一特定环节作出规定，希望对广受业主质疑的查验交接和公共部位、设备质量纠纷定分止争，同时又反映出此环节在全国范围内普遍存在的现实矛盾。它明确物业服务企业与开发企业的交接职责，改变了物业服务企业围绕开发企业转的局面。物业服务企业在接管小区时不仅能维护业主的利益，而且会更加注重保护自身利益，使承接验收工作发生质的变化。对于物业管理的发展具有重大的意义。
虽然国家也颁布了一些法律，但由于相关主体间的法律责任还是不够清楚,任然缺乏大法和行政法规, 致使物业管理中产生了大量矛盾纠纷还是得不到及时解决, 司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。这样不但对业主的归属感造成损害, 而且也影响了物业公司的形象和信誉。因此，虽然我国近年来颁布了一些法律措施，但是法律还是不够完善不够健全，围绕着法律缺失而产生的纠纷还是很多，可见法律完善的重要性。 2.3.2 立法的重要性
由美国可以看出，优质完善健全的物业服务都是建立在完善彻底的法律的基础上的，事无巨细法律如果都能囊括在内的话，业主与政府，业主与物管，物管与政府之间的矛盾将大大减少，一切都有法可依。例如：在日本，业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少。因为政府制定了一系列法律法规，明确了业主和物业公司的权利和义务，规范了公寓等住宅的管理。业主和物业公司在维护各自的权益方面有法可依，有章可循。这些法律法规既保障了业主和物业公司双方的合法权益，还有利于物业的保值增值。
因此, 在市场推人、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面, 急需进行约束和规范, 并提供法律依据。同时在行业自律方面, 也要加快出台一系列的规定和管理办法从而尽快建立起物业管理的行业性法规体系, 为物业管理事业能健康有序发展提供法制保障。
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第三章 荷兰的制度与优势及对我国的启示
第三章 荷兰的制度与优势及对我国的启示
3.1 荷兰的物业制度
荷兰每个社区, 都有一个或几个物业管理机构。以前一般社区的物业管理单位都是在房屋建成后，才从开发商手中接任管理工作，留下了不少后患。有鉴于此，在荷兰，物业管理单位必须全方位投入居住区的开发建设工作的每一次的议程讨论, 出席人员都必须签到, 如有缺席, 在某一环节的工程质量上出了问题, 政府必须区分情况追究法律责任。而且荷兰还有很好的奖惩激励制度，对于因为个人原因导致的错误会给与一定的处罚，相反的对于工作表现好的人会有奖励1。
例如荷兰南部的一个小区，曾有一幢大楼的管理员在设计规划时，没有去参加讨论，工程完工后，出现小区的垃圾箱位置和大小设计不合理，以致在60%的居民入住后，发生垃圾乱倒、蚊蝇乱飞现象，严重影响了区内的环境卫生，市政厅下令对责任人罚款了5000荷兰盾。
还有一个负责小区设计的工程技术人员，由于缺乏竣工后的物业管理常识，在设计高层楼窗户时，均用了防盗护栏。这给日后大楼一旦发生火灾消防人员无法实施窗口营救带来了隐患，因此也受到了处罚。
另有一名女物业管理员，在大楼技术设计和讨论的那几天，正赶上她产儿住院。她根据以往小区物业管理的实际经验和设计人员往往容易忽略的一些细节或超前的东西，一一考虑成熟并记录了下来，在住院前，她交给了设计人员，后来起到了很大作用。因此，她受到了2万盾的嘉奖，她的级别和待遇也由先前的二级提升到了一级。这些奖惩制度可能并不能代表什么，但是它也在一定程度上对从事物业工作的人员起到了一定的激励和警醒作用，从而让员工保持着更高的工作热情和更好的工作态度。
3.2荷兰的优势
荷兰的这种提前介入的管理体制, 有利于督促开发商一项项落实配套设施, 能够起到减少乃至杜绝偷工减料或者不按图纸施工的现象出现，因为有些缺陷在施工中还可以弥
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杭文文.各具特色的国外物业管理[J].域外社区.2006.09:28～30. 8
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