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三、收益法评估案例――＊＊大厦

建筑面积26800平方米。 1、年租金收入

根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。则估价对象年租金收入为：

80×26800×12×（1－5%）×10-4=2444.16（万元） 2、年费用 （1）维修费

估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。

1000×（1－0）×26800/60×80%×10-4=35.73（万元） （2）年管理费用

按年租金收入的3%计算 2444.16×3%=73.32（万元） （3）房产税

按年租金收入的12%计算

2444.16×12%=293.30（万元）

（4）保险费

取房屋重置价格的2‰

1000×2‰×26800×10-4=5.36（万元） 年费用合计：407.71万元 3、资本化率的确定

采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值

以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。

资本化率=1.98%＋6%=7.98% 4、尚可使用年限的确定

估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。

5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：

V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（万元） 6、应交纳的国有土地使用权出让金

估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。 7、估价对象收益价格

24579.47－321.60=24257.87（万元）