20120827盛世广场商铺销售方案

南京富纬天辰地产营销顾问机构

盛世广场商业销售方案

第一篇 基本假设

一、市场比较法销售基价推算 1、周边项目情况 项目名称 都市华城 规模 约2万方 项目定位 沿街商业 销售价格 销售情况 交付时间 预计2013年5月 现房 1F20000元/㎡左右 去化约65% 2F4000元/㎡左右 1F14700元/㎡左右 2F3700元/㎡左右 （带租约）1F16000元/㎡左右 2F5000元/㎡左右 1F、2F连卖，朝金湖西路商铺均价约6000元/㎡ 1F、2F连卖，4#楼底商11000-12000元/㎡ 面北铺子：1、2F连卖均价6000元/㎡；面西铺子：1F均价10000元/㎡，2F均价4500元/㎡ 未定 1F去化60% 2F去化15% 3F去化15% 宏源国际 约3万水香嘉华 方 沿街商业 香港城 6.5万方 商业综合体 1F去化约60% 2F去化约75% 现房/返祖6、7、3F去化约20% 8% 4F去化0% 去化25%左右 至今0销售 现房 预计2013年底 金湖广场 金达广场 约4万方 约2万方 约2万方 商业综合体 住宅底商 金建橄榄城 社区沿街商业 去化8.7% 准现房 盛世广场

4万方 商业综合体 —— 预计2013年5月 2、市场比较法价格推算（算1、2层均价） 项目名称 均价（元/㎡） 位置 商业氛围 客流量 周边环境 交通情况 内部规划 规模 外立面 发展商信誉 30 20 18 5 5 7 5 3 2 盛世广场 宏源国际 X 20 12 14 3 4 2 4 3 2 9200 20 15 15 3 4 6 4 3 2 香港城 10500 (8295) 29 15 16 4 4 5 5 3 1 都市华城 12000 28 18 17 4 4 6 4 3 2 金达广场 10000 28 14 16 4 4 6 4 3 1 金湖广场 6000 10 8 7 2 3 6 4 2 1 金建橄榄城 6000 10 8 8 2 3 6 4 2 1 - 1 -

南京富纬天辰地产营销顾问机构 交房时间 商管公司 合计 3 2 100 1 1 66 3 0 75 3 2 87 2 0 88 1 0 81 3 0 46 1 0 45 备注：以上数据均取各楼盘项目的1F\\2F商铺作为参考对象，因此得出的是盛世广场1F\\2F商铺的参考均价（按 2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼来测算不含昌盛路1#楼1-4F和地下部分）。

根据与六个楼盘比较，分别得出参考价格如下： X1=(66/75) ×9200=8096 X2=(66/87) ×8295=6293 X3=(66/88) ×12000=9000 X4=(66/81) ×10000=8148 X5=(66/46) ×6000=8609 X6=(66/45) ×6000=8800 相关楼盘权重取值：

宏源国际40%，香港城30%，都市华城10%，金达广场10%，金湖广场5%，金建橄榄城5% X=8096×40%+6293×30%+9000×10%+8148×10%+8609×5%+8800×5%=7711

盛世广场2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼商铺1F\\2F测算参考均价：7700元/㎡ 。

二、制定返租测算的条件 1、租期按3年计算；

2、选定2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼来测算（面积总计约10106㎡，不含1号楼4层及地下面积）；

3、假2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼上下两层商业全部销售（达100%销售率），销售均价以市场推算均价7700元/㎡计算。；

4、假定2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼商铺出租率达70%（出租面积约7074㎡），租金水平一楼1.8元/㎡/天，二楼0.9元/㎡/天（无优惠），按平均优惠值1.3元/㎡/天计算。

三、计算方法说明

根据假设条件的设定，不论盛世广场商铺的返租回报及和最终售价如何，一定要确保开发商的收益，由此得出以下的公示：

实际销售总额（返租价）-回报客户的金额+盛世广场租金=市场参考均价（不返租价）

- 2 -

南京富纬天辰地产营销顾问机构

其中：

实际销售总额——即2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼实现100%销售的情况下获得的收益； 回报客户的租金——即开发商在3年包租期限内付出的总金额；

盛世广场租金——即租期内，开发商从盛世广场租赁中的到的租金总收益；

市场参考均价——是开发商自行销售，不考虑从任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。

以上公式用数字表示为：

返租平衡价×10106㎡-返租平衡价×10106㎡×A（3年返租回报率）+月租金×7074㎡（按出租率70%算）×36个月=不返租价（市场参考均价）×10106㎡

四、计算过程

1）第一种按3年租期计算

将已知数据带入公式中，得到：

返租平衡价×10106㎡-返租平衡价×10106㎡×A+1.3元/㎡/天×7074㎡×365天×3年=7700元/㎡×10106㎡

得出销售均价与返租回报率的关系方程式：

返租平衡价=67746361/10106(1-A)

按照3年返租回报率总和从13%到21%的比重带入到公式中，则得到相应的返租平衡价，既当盛世广场返租回报率达到某个水准时，需要实现相应的返租平衡均价，才能保证开发商能够得到收益额。

计算结果为：

3年回报率之和（%） 13（4+4+5） 14（4+5+5） 15（5+5+5） 16（5+5+6） 17（5+6+6） 18（6+6+6） 不返租售价 返租平衡均价 （元/㎡） （元/㎡） 7700 7700 7700 7700 7700 7700 7705 7795 7887 7980 8077 8175 租金收益 回报金额 补贴金额 （万元） （万元） （万元） 1007 1007 1007 1007 1007 1007 1058 1152 1249 1348 1450 1554 -51 -145 -242 -341 -443 -547 - 3 -

南京富纬天辰地产营销顾问机构 19（6+6+7） 20（6+7+7） 21（6+7+8） 24（7+8+9） 7700 7700 7700 7700 8276 8379 8486 8820 1007 1007 1007 1007 1660 1769 1881 2235 -653 -762 -874 -1228 说明：表格中的回报率、租金收益、回报金额、补贴金额，均为3年之和。

从计算结果看，盛世广场整体租金收益偏低，租金水平不足以抵扣返租回报，只能从售价中去平衡，以上返租平衡价是保证返租后的销售收益与不返租情况下的收益相持平，如想增加销售收益，需在返租平衡家基础上，结合市场情况，争取溢价。

第二篇 销售方案 1、 昌盛路商铺销售方案

1) 昌盛路商铺： 楼 号 铺 号 101（1/2） 102（1/2） 103（1/2） 104（1/2） 105（1/2） 106（1/2） 昌盛路 107（1/2） 108（1/2） 109（1/2） 110（1/2） 111（1/2） 112（1/2） 101.83 208.69 254.08 105.94 94.73 94.73 面积（㎡） 301.32 196.85 254.08 114.39 103.03 103.03 楼层 1层 2层 1层 2层 1层 2层 1层 2层 1层 2层 1层 2层 1层 2层 1层 2层 1层 2层 1层 2层 1层 2层 1层 2层 面积（㎡） 120.53 180.79 98.43 98.42 127.04 127.04 57.2 57.19 51.52 51.51 51.52 51.51 50.92 50.91 104.35 104.34 127.04 127.04 52.97 52.97 47.37 47.36 47.37 47.36 备 注 - 4 -