6大领域27种“霸王条款”分析点评

6大领域27种“霸王条款”分析点评

-房地产领域

【“霸王条款”之一】商品房所在的楼宇的外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。 【工商点评】根据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，屋顶、外墙使用权依法应当归专有部分全体业主所有。开发商要想取得屋顶和外墙面广告权必须要取得该专有部分全体业主的同意；会所、设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益，如属于业主共有的部分，则必须经过业主大会通过，并不得影响全体业主的正常生活，而不能通过一对一签订商品房买卖合同的方式迫使买房人同意。

【“霸王条款”之二】占用小区的道路或场地用于停放车辆的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。

【工商点评】此条款违反了《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”和第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，剥夺了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利.

【“霸王条款”之三】出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款。

【工商点评】《合同法》第十五条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”如果符合上述规定的情形，那么出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等即使未载入合同，亦应当视为合同内容。如果违反，应承担违约责任。

【“霸王条款”之四】本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付诚信金不予退还。

【工商点评】《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据上述规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还诚信金。

【“霸王条款”之五】由于出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。

【工商点评】此条款中开发商承担违约金的比例是“十万分之一”，而购房者承担违约金的比例是“万分之五”，加重了购房者的责任，减轻了开发商的责任，违反了《合同法》的公平原则。

【“霸王条款”之六】买受人在办理入住手续时应交纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。

【工商点评】出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，出卖人就应该履行商品房买卖合同，在规定时间内交钥匙；而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立的另外一个合同。此条款违反了《消费者权益保护法》第九条“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。

【“霸王条款”之七】买受人不管何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。

【工商点评】此条款中“不管何种原因”的规定剥夺了消费者在房屋质量不合格的情形下请求损害赔偿的权利。《消费者权益保护法》第十一条规定：“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”根据上述规定，如因房屋质量不合格，买受人可以退房并请求赔偿由此造成的包括装修损失在内的相关损失。 【“霸王条款”之八】商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价保持不变，按实结算购房款。

【工商点评】此条款不符合《商品房销售管理办法》第二十条“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款； (二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”之规定，违反了《合同法》的公平原则，剥夺了消费者在面积误差比绝对值超过3%时的赔偿请求权。 -物业服务领域

【“霸王条款”之九】在指定停车场停放自行车、电动车、摩托车、轿车等各种车辆收费，但不作保管，车辆损毁、损坏或丢失以及车内物品丢失均由车主自己承担责任。

【工商点评】《消费者权益保护法》第七条规定：“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。”第十八条规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。”物业方将本应由自己承担的经营风险责任转嫁给车主，加重了车主责任，免除了自身责任。

【“霸王条款”之十】业主使用物业管理区域休闲运动器材，因器械故障造成人身伤害的，责任自负。

【工商点评】对因器械故障造成人身伤害的事件，应具体分清器械故障是因物业方管理不当、疏于职守造成的，还是因业主使用不当造成的。如果是由于物业管理不当造成的，应当由物业管理企业赔偿业主的损失。此条款免除了物业方在管理不当的情形下应当承担的责任，同时排除了此情形下业主的赔偿请求权。 -商业零售领域

【“霸王条款”之十一】超市规定，寄物柜属于服务性质，商场不负责保管及赔偿责任。 【工商点评】此条款与物业服务合同中对停放车辆收费但不承担任何责任条款的不同之处是不收费，但寄物柜是商场向消费者自愿提供的服务，超市不能以不收费为由为自己免责，一旦发生丢失现象，商场应当承担赔偿责任。

【“霸王条款”之十二】经营者对消费者在购物或者消费场所内遗失或遭窃的物品不承担赔偿责任。

【工商点评】此条款与寄物柜不承担责任条款的不同之处是，消费者的物品未交由经营者保存。《消费者权益保护法》第十八条规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。”若因经营者未尽到合理的注意义务而致使消费者遭窃，尽管消费者的物品未交由经营者保存，但经营者仍应承担相应责任。

【“霸王条款”之十三】本店商品一经售出，概不退换；特价、降价、打折、处理商品，不予退换；促销商品，售出概不退换，降价商品不实行三包。

【工商点评】《消费者权益保护法》第二十三条规定：“经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得故意拖延或者无理拒绝。”1995年8月25日国家经贸委、技术监督局、工商局、财政部联合发布的《部分商品修理更换退货责任规定》(下称新“三包”规定)第十七条规定：“属下列情况之一者，不实行三包，但是可以实行收费修理：(一)消费者因使用、维护、保管不当造成损坏的；(二)非承担三包修理者拆动造成损坏的；(三)无三包凭证及有效发票的；(四)三包凭证型号与修理产品型号不符或者涂改的；(五)因不可抗拒力造成损坏的。”对照上述规定，无论是特价、降价，还是打折、促销、处理商品，均不属于新“三包”规定第十七条规定的不实行“三包”的情形，因此均应实行“三包”。

【“霸王条款”之十四】本超市保留修改和调整使用手册中各项条款及中止本卡使用的权利；管理层有权酌情决定，随时修正、改变、删除或增订此手册中守则。

【工商点评】此条款违反了《合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”和第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，剥夺了消费者平等、公平确定自己权利和义务的权利。

【“霸王条款”之十五】商家在促销、广告、购物卡或优惠卷中写明最终解释权归商家。 【工商点评】此条款违反了《合同法》第41条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，剥夺了消费者解释格式条款的权利。

【“霸王条款”之十六】消费卡过期无效。

【工商点评】此条款违反了《国务院办公厅转发人民银行监察部等部门关于规范商业预付卡管理意见的通知》(国办发〔2011〕25号)第四条“对于超过有效期尚有资金余额的，发卡人应提供激活、换卡等配套服务”之规定，剥夺了持有超过有效期但尚有资金余额消费卡的消费者应该享有的激活、换卡等配套服务的权利。

【“霸王条款”之十七】换货时，商品包装必须完好，附件必须齐全，否则不予三包。