福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告
局，未来将成为福州一大区域中心。并且属于最靠近市中心的新城片区，区位优势明显。总的来所升值空间大，后期投资回报空间大。 （2）旅游价值潜力大。
拥有得天独厚的原始生态自然环境、淮安遗址地、闽都怀古景区历史遗产丰富未来旅游价值大。 （3）未来升值潜力大。
周边有融侨淮安项目、金辉淮安半岛、以及拟出让的淮安温泉国际会议中心地块，开发潜力大，未来发展后劲大。
2.4.项目威胁分析
该片区目前周边在售楼盘较多，并且周边仍规划较多住宅用地。尤其是与之比邻的1800亩金辉淮安半岛将成为竞争的劲敌。
2.5.项目SWOT分析表
优势（s） 景观优势，山景、水景； 人文风光，淮安遗址，闽都古文化； 教育配套，农林大学传统校区； 临近主干道直通三环。 机会（o） 新城规划区； 生态环境优美，旅游价值潜力大； 开发力度大，发展后劲大。 威胁（t） 周边在售楼盘多且规划大。 劣势（w） 楼盘竞争压力大； 建设限制大； 周边生活配套不成熟。
2.6.项目评价
本宗地项目处于新城区规划范围内，后期开发的后劲大，竞争激烈。由于处于新规划开发期基础公共配套设施不齐全，区域价值不明显。最大的优势在于得天独厚的自然风光和人文景观，是一处不可多得的宜居的风水宝地。直接的竞争对手在于金辉的淮安半岛项目，所以在后期的开发上应注意产品的异质化。
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3.项目定位分析
3.1.项目客户定位 3.1.1客户职业定位
客户层次 核心客户 作者 重要客户 次要客户 企业高管、企业主、投资者 本地经营者、生意人、外来人员 主要职业 高校教授以及研究所的高级知识分子、高新技术产业园工3.1.2客户特征定位
特征 年龄 学历 收入 属性 27~47岁 大专以上或本科以上为主 中高收入家庭（家庭月收入20000~30000以上） 中等收入家庭（家庭月收入10000~20000） 普通收入家庭（家庭月收入5000~10000） 职业 高校教授、高新技术产业人员、企业高管、企业主、个体工商户 住房情况 以一次置业为主二次置业为辅
3.1.3客户收入定位
A．本市中上收入阶层。本项目位于农林大学等传统高校区与大学城只有一江之隔。所以对于广大的高校老师来所本项目是一个连接工作于生活的最佳居住点。上班方便，进市中心又便捷。此项目毗邻周边的软件新城以及海西高新技术产业园，所以高新技术产业园的高级技术以及管理人员将成为本项目的核心客户。这两类人群的工作和收入相对稳定，知识丰富消费观念较为超前。
B．本市高等收入阶层。企业主、企业高管以及投资者。这类人群在社会
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打拼有一定的年限，社会阅历丰富，生活要求较高。他们处于社会收入金字塔的顶端，一般年收入都在几十万以上。
C．本市中等收入阶层。本地经营者、生意人、外来人员。此类人群一般为个体工商户、企业中级管理人员，在本市打拼多年属于初次置业人员。此类人群一般都是三口一家的小家庭户主。
3.1.4客户需求定位
A．周边高校教授以及高新技术产业人员。此类人群受教育程度高，注重生活品质，平时休闲生活丰富。年龄结构上年轻的高新技术产业人员追求现代时尚以及文化内涵深厚的社区文化，而在高校工作的中年教授学者追求传统中华文化韵味。这两类都可以接受高层品质住宅，房型要求为三房两厅为主。
B．企业主、企业高管以及投资者。这类人群要么处于二次置业改善居住要求，要么属于看好投资的潜质。对于前一种客户来说住宅的整体环境，人文风光和自然风光都要求较高。而对后一种客户来说项目楼盘的区位以及未来的升值空间显得尤为重要。
C．本地经营者、生意人、外来人员。这类人群一般对于环境和社区文化要求都不高。这些人原先都是靠着通过租赁来满足居住的要求，随着收入的增加以及生活的逐步稳定，置业安家的愿望强烈。出于对生活环境的熟悉和方便工作的考虑，本区域居住是其选择购房的主要目的。
3.2.项目产品定位 3.2.1项目开发主题
项目开发主体定位：淮安新城标志型闽都怀古景观住宅。 定位诠释：
A．淮安新城：点名位置，体现价值。
B．标志型：建筑品质的体现，体现在建筑高度、立面、材质、设计以及风格。
C．闽都怀古：体现特有的人文风光和自然风光。
D．景观住宅：特有的双江风貌以及原生树种，百年古树等。
3.2.2项目产品档次
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本项目规模较大，且项目具有的人文古迹以及自然风光对于现代都市生活的人们拥有强大的吸附能力。在尽可能的范围内，最大限度地吸引与消化市场购买力将会是我们对于产品档次定位的主导思想。
结合本市房地产市场的发展情况以及城市周边区域发展的状况，潜在消费群体对于综合品质高、配套设施齐全、生态环境良好、社区生活丰富的中高端的住宅项目需求较高。与之紧靠的金辉淮安半岛就依托周围特有的自然生态环境，以山高坡度为依托，建造具有地中海风情的纯意大利托斯卡纳建筑风格。从其开发建设和销售情况来说以自然风光和特色建筑群为主体的项目还是很受市场欢迎，不过本市对于高端项目的消化还是呈现出一定的饱和状态。与之相对的大儒世家天澜是景观居所、投资地产、打折优惠楼盘，是鼓楼区罕有的背山面江的稀世宝地。现代主义风格的建筑典雅沉稳，与社区内充满浓郁东南亚异域风情的景观相融，大气磅礴。大儒世家天澜走的是中挡路线，为普通大众客户所最求。而本项目的闽都怀古主题以及特有的自热人文风光将会成为福州市高文化的中上收入者、高文化的高收入者以及中文化的中等收入者提供理想的家园。
因此，本项目采用差别定位法，走中高档定位路线，有力、有效地最大限度把目标客户群体吸附到项目上来。
3.2.3项目产品类型
结合市场分析以及项目的初步规划布局、建筑面积，体现与紧靠的金辉淮安
半岛的异质化竞争，我们初步确定本项目的楼层为小高层和高层建筑。本项目地块为住宅用地，所以也就规划为住宅项目类型。因此，只能在户型设计上来实现产品类型的多样化。结合福州市产的情况制定出多样化的户型类型，最大限度的吸附目标客户群。
3.3.项目价格定位
本项目与大儒世家项目最相近所以采用市场比较法来确定价格。目前大儒世家的均价在15000元左右。为了保证项目可行性更具有执行的严谨，在相似的楼盘比较下，因与之销售价格更低，所以把本项目销售价格暂定为14000元。
第四部分 项目规划设计建议与进度安排
1.项目规划设计建议
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