福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告
20%停车场 40%商铺 25%高层 4 25%停车场 40%商铺 30%高层 5 30%停车场 20%商铺 合计 272（个） 1440 57557.702 340（个） 1440 69069.243 408(个) 720 34952.23 52428.46 5440 7200 77104.62 80580.78 6800 7200 94580.78 96696.94 8160 3600 108456.94 5440 7200 80580.78 6800 7200 96696.94 8160 3600 367523.03
第七部分 项目不确定性分析
1.经济效益分析（不包括公租房）
1.1静态盈利能力分析
销售收入与经营税金估算表2
序号 交易税费的类别 销售收入×5% 营业税×7% 营业税×3 销售收入×0.09% 销售收入×0.05% 销售收入×0.1% 销售收入×1% 计算依据 计算结果（万元） 367523.03 24771.04 18376.15 1286.33 551.28 330.77 183.76 367.52 3675.23 1 销售收入 2.1 营业税 2.2 城市维护建设税 2.3 教育费附加 2.4 防洪工程维护费 2.5 印花税 2.6 交易服务费 3 土地增值税 2 与交易有关的税费 2.1+2.2+2.3+2.4+2.5+2.6 - 33 -
福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告
商品房利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税=3675230300-2323084853-247710400=1104439000 商品房投资利润率=（利润总额/总投资额）×100%
=（1104439000/2448240800）×100%=45.11%
商品房销售净利率=（税后利润/销售收入）×100%
=（1104439000/3675230300）×100%=30.05%
商品房销售毛利率=（税前利润+开发费用）/销售收入×100%
=/×100%=99.99%
2.敏感性分析（遵循谨慎性原则本项目只计算商品房的销售分析）
2.1盈亏平衡分析
计算公式：BEP=Cf/(p-cu-t)
其中：BEP----盈亏平衡点时的产销量
Cf-------固定成本 （本项目固定成本为土地费用） P--------单位产品销售价格 （本项目代为售价14000）
Cu-------单位产品变动成本 （本项目以直接人工、材料以及其它费用为变动成本）
Tu-------单位产品营业税金及附加（见本项目税金表1） 盈亏平衡点=盈亏平衡点时的产销量÷总产量 固定成本：1292009000元
单位产品销售价格销售：14000元/㎡ 产品变动成本：1164939000元/㎡ 单位产品变动成本：4821.1525元/㎡ 营业税金及附加：235256936元
单位产品营业税金及附加：937.62143元/㎡
BEP=Cf/(p-cu-t)= 1292009000÷（14000－4821.1525—937.62143）
=156773.88㎡
盈亏平衡点=盈亏平衡点时的产销量÷总产量=156773.88÷241630.81
=0.6488157≈0.65
所以出售面积达到65%就可以达到盈利平衡点。如此，只有达到销售面积达到百分之六十五以上才能有所盈利，而这是又是建立在14000元的销售均价上
- 34 -
福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告
的。因此，销售的价格保证在14000元以上以及销售面积控制在65%以上将摆在尤为重要的地位。
第八部分 项目法律及政策性风险分析
1.项目政策性风险分析
本项目地块处于刚刚起步开发的地区，本地区作为福州市中央商区的外围城
区，将是未来福州市的一个地区商业区。而本项目位于此商还有一段的距离，还隔着一条江。虽然三环路可以直通，但对于居民步行出行还是有诸多的不便，所以后期将本项目与对江的城区用高价桥连接在于起显得尤为重要。除此之外，新城区的建设进度、建设规模、基础设施配套、以及政府层面的大力支持也处于举足轻重的地位。所以本项目的政策性风险在于福州市政府政策的连续系，以及大力的投资力度。
2项目市场风险分析
从福州市今年前五月的监控数据来看，福州市上半年受国家政策影响较大。在强大的调控政策下许多开发商都把“以价促量”作为应对低迷市场的举措。在市场不见低以及前景不明了的情况下开发上拿地的积极性也相对较低，想开工面积也下降。据统计1-5月福州市区新批准上市预售商品房面积118.21万平方米，同比下降19%。然而，就算是在开发商降价让利的市场行情下，许多消费者还是举棋不定，处在观望的态势下。这造成价格下降了市场对商品房的消化量却不大。截至5月末，福州市区累计可售商品房面积为420.16万平方米，同比增长44.78%。在相对较大的存量下开工建设存在很大的风险。
除了在整体市场行情下存在的风险，在价格方面也存在很大的销售风险。如下图：
- 35 -
福州职业技术学院管理系房地产可行性研究报告
从商品房网签均价看，前三季底福州市市区商品房销售均价为13489元/平方
米(含各类保障房)，同比上涨16.07%。其中商品住宅均价为13522平/平方米，同比上涨24.04%。而从国家统计局分布的新建住房价格指数变化来看，前8个月，福州市市区新建住宅价格指数涨幅基本控制在3.8-5.2%之前，环比最高不超高1.5%。在一月份和六月份都出现了一个相对的低位。但从前三季度福州市房价走势来看，总体房价呈上升的态势。当然房价上升并不能完全肯定市场的回暖，最重要的是本项目的均价定在14000元/㎡与之相比房价还是存在差距。而且，市场价格又是处在一个不明了的环境下。可以看出本项目在价格上还存在很大的软肋，没有多大的优势。因此，从市场的总体行情来看本项目存在一定的风险性。为了防范风险开发商应严格控制开发期间费用，严格把控各个环节的运行。除此之外，提高产品质量，增加产品附加值已达到提高销售价格的目的。
3.项目经营风险分析
A.本项目只有尽快增加销售面积才能更快的降低经营的风险，建议加强市场营销的工作，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售。
B．本项目是只有住宅的单一性项目，在配套设施建设上竞争力不强。单一的住宅项目要有良好的商业配套而本项目又处于刚开发区域，这给项目的竞争力降低了很大的竞争优势。建议开发者在小区的设计，绿化，配套设施以及户型设计上多下功夫来弥补不足。
4.项目金融风险分析
- 36 -
相关推荐：
loading