第一章 复习思考题参考答案要点
1、房地产具有哪些经济特性？
答：房地产是一种特殊商品，它同一般商品相比具有一系列经济特性，主要是：（1）内涵的统一性。房地产是由房屋、土地（地基）和产权三者有机结合形成的统一体。地基是房屋建筑物的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，房与地统一才构成房地产。同时，房地产作为一种资产，其产权体现了衍生的经济权利 关系。（2）价值的双源性。主要是指房地产价值中，土地价值的形成既源自加工在土地上的人类劳动的凝结新创造的价值，又源自土地所有权的收益带来的经济价值。（3）空间的固定性。由于土地位置的固定性和不可移动性，决定了房地产空间的固定性，所以房地产是不动产。（4）需求的普遍性。房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需要，具有需求的普遍性。（5）效用的长期性。房地产商品属于超级耐用品，其本身具有长期使用的自然属性和经济属性。少则使用几十年，多则上百年。这五个特征给房地产经营者带来许多复杂因素，必须予以充分重视。
2、为什么说房地产业属于第三产业？
答：房地产业在三次产业划分中属于第三产业。这是因为房地产业具有第三产业的特征。其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务活动，并不直接建造房屋本身。土地开发、规划设计和房屋建筑安装等生产活动是委托给建筑公司和设计院承担的，房地产开发公司从事的是流通和服务职能。其二，房地产的经营和销售活动，直接从属于流通领域，而流通业划归第三产业。其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介业、房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产业的直接组成部分。
3、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？
答：房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。主要表现在：（1）先导性和基础性。房地产商品社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产过程的各个方面和各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体空间条件，处于基础性产业地位。同时，又由于房地产是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先行者，因而房地产业也就成为先导性产业（2）综合性和关联性。房地产业是一个具有高度综合性的产业，它是横跨生产、流通和消
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费各个领域的产业部门。房地产业涉及多种生产元素，产业链特别长 ，产业关联度特别大，与众多产业部门密切相关，又具有高度关联性。（3）资金密集型和高风险性。由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是大量资金运作的过程，因此房地产业是一个资金密集的高投资行业。又由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，涉及的风险也相对较大，因而是一个高风险行业。所以，房地产是一个高投资和高风险并存的行业。（4）级差收益型和区域性。房地产空间的固定性使其受制于区域性的特点特别明显，不同区域存在明显差异。而且区位的不同也使房地产价格出现巨大分异，形成级差收益相差巨大。这种区域性造成房地产市场的地区性特别强，房地产供给和需求只能在本区域范围内求得平衡。（5）权利主导型和制约型。房地产的固定性，使房地产交易不象一般商品交换那样发生商品物体位移，而是权利关系的交易和转让，存在一种复杂的权利关系。所以，房地产交易活动必须主要依靠契约、法律法规制约和规范。同时，房地产业还要受到外部性的特点的制约，服从城市规划和土地利用规划。房地产业的运作还必须与其它产业协调，在宏观调控下规范运行。充分认识房地产业的上述特点，对于微观企业的运行和国家的宏观调控具有重大意义。
4、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？
经过20多年的改革和发展，中国房地产业已取得重大进展，但毕竟发展的时间还比较短，尚处于初期阶段，成熟度比较低，还有很大的发展空间。展望未来，中国房地产业的发展，将按照社会主义市场经济的要求，继续深化改革，扩大开放；贯彻落实科学发展观，坚持“以人为本”，实现全面、协调和可持续发展；实施科技创新，提高行业素质；加强宏观调控，进一步实现平稳、持续健康发展。
具体来说：（1）深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。（2）加快企业改革，健全企业制度；（3）实施科技创新，提高行业素质；（4）贯彻落实科学发展观，坚持“以人为本”，实现全面协调发展；（5）加强宏观调控，建立和完善房地产经济的宏观调控体系。
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第二章 复习思考题参考答案要点
1、城市土地具有哪些特性？
现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。城市土地与一般土地利用表现出不同的特性，具体表现在以下几个方面：（1）城市土地利用的集聚性，是指城市经济活动在空间上集中，土地利用集约化。集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内，带来了相当的经济利益或成本节约，劳动分工得以深化。另一种影响在于大量人口和企业竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了各种集聚成本，主要表现在土地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提高等。（2）城市土地利用的高成本性，随着城市化的加速，土地利用平面化发展增加了经济活动的成本，城市人口就业的交通运输成本增加，企业原料和产品的运输和仓储成本增加。在城市处于成熟时期时，城市土地利用的高成本性特性表现的更为突出。城市土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长，又促使地价不断上升，因而提高商务成本，甚至推动房价上涨。（3）城市土地利用的高冲突性，各土地利用相邻关系各方存在不同的利益诉求，在狭窄的城市空间更容易产生冲突。（4）城市土地利用的综合性，表现在各种用地类型如居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调，也要与城市人口规模及其发展变迁相统一，也要求城市土地利用要有超前性的规划，同时要协调城市经济发展与城市生态环境保护。
2、土地的双重属性表现在哪些方面？二者之间的基本关系是什么？ 土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性包括：（1）土地总量的有限性；（2）土地区位的差异性；（3）土地位置的固定性；（4）土地使用的耐久性。土地的经济特性包括：（1）土地的稀缺性；（2）土地的区位可变性；（3）土地的报酬递减性；（4）土地经营的垄断性。
土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。土地的经济特性受自然特性的影响，是其在自然特性基础上的延伸。
3、土地资源配置方式为什么要发挥市场机制调节的基础性作用和政府的主
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导作用？
提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式。土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置。所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者。而市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。
以市场方式配置土地资源能够真实地反映土地使用的实际成本，用地主体根据市场价格水平的高低选择适合自身的经济、社会和文化活动的区位，对于协调各用地主体的利益关系较为有效，也容易达成公平的土地资源配置格局。在市场经济条件下，土地作为特殊商品，必然趋向市场化，发挥市场配置土地资源的基础性作用是必然趋势。运用市场方式配置土地资源是土地资源合理利用和房地产一级市场健康发展的关键，直接关系到市场结构的优化、土地供应总量与需求的平衡、公平竞争的保护等。通过征收土地使用费、土地出让金等土地有偿使用的机制调节土地资源的配置，促进土地资源的节约、集约利用。市场方式配置土地资源的另一重要方面在于建立完善的土地价格体系，以市场供求为基准合理确定地价标准。但是，由于土地资源配置对宏观经济总量平衡和结构平衡至关重要，因而政府仍然必须积极干预，加强宏观调控，发挥应有的主导作用。
4、城市土地利用规划有什么重要性？其基本原则有哪些？
城市土地利用规划对于实现城市土地合理配置，促进房地产业稳定、协调和健康发展具有重要的作用。首先，城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段；其次，城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性；再次，城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理。
城市土地利用规划的基本原则主要有：整体性原则，要求土地利用规划中要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的社会、经济、政治、文化、环境、心理等诸多人文因素进行综合的考虑。区位原则，要求按城市土地的区位状况进行土地布局，使各类用地“各得其所”。土地的一个重要特性是差异性，表现为土地质量差异和土地位置差异。超前性原则，即土地规划必须走在土地实际开发利用之前，先规划后开发，并对今后一个时期土地利用情况进行预测，这样可使土地利用规划具有一定程度的超前性。立
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