扬。此外，还包括容积率及绿化布置、市场配套的完善与否等因素也会影响到选址的质量。
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第四章 复习思考题参考答案要点
1、影响和决定房地产市场需求的有哪些主要因素？
答：影响和决定房地产市场需求的主要因素有以下六个方面：
（1）国民经济发展水平。一国或地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，国民经济发展水平高，投资规模扩大，对生产经营性房地产需求量大，国民收入增加，住房消费需求也增长，因此必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。
（2）居民收入水平和消费结构。居民收入水平决定需求水平，居民收入水平提高直接拉动居住消费需求的增加，而且民间资金的积累还会使房地产投资性需求增加。同时，随收入增加，促使消费结构演进和优化，用于食品消费支出的比重下降，而用于住房消费方面支出的比重增加，为进一步改善住房条件的消费需求也会随之增加。
（3）房地产价格。价格和房地产市场需求呈现出反方向变化的关系。即房地产价格提高，会限制房地产的需求量；反之，房地产价格下降会扩大购买，促使房地产的需求量上升。所以价格对房地产需求量有着重要的调节作用。
（4）城市化水平。城市化水平高低也是影响房地产需求的重要因素。城市数量增加、规模扩大，必然加快城市建设，带动厂房、商铺、办公用房等各类房地产的需求增加。同时，城市人口的增多，既增加了对住宅市场的需求，又增加了城市基础设施建设和安排就业所需的生产经营性房地产的需求。中国目前正处于加快城市化进程的阶段，房地产的潜在需求量很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。
（5）国家有关经济政策。这是上层建筑对房地产需求的影响。经济政策包括土地供应政策、财政政策、货币政策、住房政策、产业政策等，通过调节投资规模、收入水平和消费水平影响房地产生产性需求和消费性需求。如实施住房分配货币化政策，切断实物福利分房的渠道，促使购买商品房，扩大了对商品住房的需求，为房地产业的大发展创造了市场需求基础。
（6）消费者对未来的预期。这是一种消费心理对房地产需求的影响。包括对未来经济发展的预测、对房价走势的预估、对未来收入的展望等等。如果预测未来经济形势好、收入增加，房价上升，一般会增加购买，贷款买房，促使对房
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地产的消费性需求和投资性需求扩大；如果相反，则减少购房，使房地产需求缩小。所以，正确引导消费者心理，增强信心，把握方向，以调节房地产需求也有重要作用。
2、房地产供给有哪些特点？
答：房地产的特点决定了房地产供给具有显著特点。
（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。作为房地产基础的土地，它的自然供给是没有弹性的，而土地的经济供给也是弹性不足的，因而城市土地供给是刚性的。中国的城市土地属国家所有，土地使用权交易的一级市场由国家控制，是一种垄断性市场。这些特点决定了受政府的干预和制约特别明显，不易随市场需求任意增加供给。
（2）房地产供给的层次性。房地产供给可以分为现实供给、储备供给和潜在供给三个层次。现实供给是指房地产商品已进入流通领域，可随时出售或出租的房地产，包括现房和期房。储备供给是指暂时储存不立即出售的房地产，起着调节市场的作用。潜在供给是指正在施工建造的房地产，构成未来的供给。分析这三个层次，对于科学地把握房地产供给状况，预测未来供给态势具有指导意义。
（3）房地产供给的滞后性。由于房地产建造的周期长，一般要二、三年甚至更长时间，这种较长的生产周期决定了房地产供给具有滞后性。当市场急需房地产时不能立即减少供给。所以房地产投资决策更要讲究科学预测。
（4）房地产供给的时期性。房地产供给的时期可以分为特短期、短期和长期三种。特短期即市场期，房地产供给固定不变。短期是指可以对房地产供给产生较小幅度变化的时期。长期是指房地产所有生产要素都可以变动，对房地产供给产生较大幅度影响的时期。针对这三种时期，调节供给也可以采用不同的策略。
掌握这些特点，对有效组织房地产供给，实现市场供求平衡具有重要指导作用。
3、认识房地产均衡原理有什么重要意义？
房地产市场供求均衡是房地产市场运行的基本原理，也是微观经济运行和宏观经济运行追求的基本目标。由于房地产供给和需求是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、常见的，而二者的均衡是相对的、有条件的，绝对的均衡是偶然的、暂时的，因而调控的目标只能是相对的基本均衡。相对均衡又有两种状态：一种是求略大于供的基本均衡态，另一种是供略大于求的基本均衡态。当然
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这两种基本均衡态又是可以互相转化的，但理想的均衡态是供给略大于需求的均衡态。认识房地产均衡原理的意义在于：对微观企业来说，通过认真分析房地产市场的供给状况，根据其均衡原理，及时调整生产经营策略，尽可能提供有效供给；对政府宏观调控部门来说，在分析房地产市场形势的基础上，可以及时采取有效措施，运用经济杠杆和必要的行政手段，及时调整供给和需求，避免大起大落的波动，努力使房地产市场保持基本平衡。
4、什么叫房地产市场体系？它由哪些方面构成的？
答：房地产市场体系，是指多种房地产市场互相联系，互相制约形成的市场集合体和系统。其内涵包括三层含义：其一，房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体，反映了市场结构具有统一性。其二，房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系，既互相联系、又互相制约，体现了相互之间的联系性。其三，房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构，具有系统性。
房地产市场体系包括：土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场五个方面。
房地产市场体系是房地产经济运行的载体，建立健全房地产市场体系，对于完善市场机制，充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用，为企业微观经济运行创造外部条件，为政府有效实现宏观调控目标，提高资源配置效率都具有十分重要的作用和意义。
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