下列不包括在无资的初始成本中：
为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用；（在形成预定经济规模之前发生的初始运作损失，为运作该无资发生的培训费及在无资达到预定用途之前发生的经营活动并非是达到预定用途必不可少的，则应与发生时直接计入当期损益）
?外购的无资超过正常信用条件延期支付价款，实质上具有融资性质，按取得无资购买价款的现值计量其成本，现值与应付价款之间的差额作为未确认融资费用，在付款期间内按实际利率法确认利息费用。
②投资者投入无资成本:按合同/协议约定价值，不公允的按公允价值确定；
③通过非货币性资产交换取得的无资;在有支付补价情况下，支付补价方应以换出资产的公允价值加上支付的补价和应支付的税费，作为换入无资的成本。收到补价方以换入资产的公允价值（或换出资产的公允价值-补价）和应支付的税费作为换入无资成本。
④债务重组取得的无资成本：公允价值入账
⑤政府补助取得的无资成本：按公允价值入账，不能可靠取得公允的，按名义金额计量。
⑥土地使用权的处理：土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物，其账面价值不与地上建筑物合并计算其成本而作为无资核算，土地使用权和地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外：
1.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关土地使用权应计入房屋成本； 2.企业外购的建筑物，实际支付价款包括土地与建筑物的价值应对支付价款按合理的方法进行分配。如实在无法合理分配，应全部作为固资处理。
⑦企业合并中取得的无资成本：
1.同一控制下吸收合并，按被合并企业无资的账面价值确认，同一控制下控股合并，合并方在合并日编制合并报表时，应按照被合并方无资账面价值作为合并基础。
2.非同一控制下的企业合并中，应以其在购买日的公允价值计量，独立于商誉确认为一项无资。
?企业合并中，如取得的无资本身可以单独辨认，但其计量/处置必须与有形或其他无形资产一并作价，在这种情况下，如该无资与其相关资产各自的公允价值不能可靠计量，则将该资产组（即无资与其相关有形资产）独立于商誉确认为单项资产。
第二节. 内部研究开发支出的确认和计量 1.研究阶段特点：计划性、探索性
2.开发阶段特点：针对性、形成成果可能性较大。 3.开发阶段判断可以予以资本化的条件：
①完成该无资以使其能够使用/出售在技术上具有可行性。企业在判断时，应说明在此基础上进一步开发所需技术条件等已经具备，应提供相关证据和材料。
②具有完成该无资并使用/出售的意图。因此企业管理当局应能够说明其持有拟开发无资的目的。
③无资产生经济利益的方式，包括能证明运用该无资生产的产品存在市场/无资自身存在市场。在内部使用的，应证明其有用性。
④有足够技术、财务资源和其他资源支持。如能证明银行等金融机构愿意为该无资的开发提供所需资金的声明等。
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⑤归属于该无资开发阶段的支出能可靠计量。企业同时从事多项开发活动的情况下，所发生支出应按一定标准在个项目之间进行分配，无法明确分配的，应予费用化计入当期损益，不计入成本。 第三节. 无资的后续计量
?使用寿命不确定的无资不需要摊销但应于每个会计期间进行减值测试。使用寿命有限的，其残值一般视为0。持有待售无资不摊销，按账面价值与公允价值-处置费用后的净额熟低计量。 1.估计无资使用寿命应考虑的因素：
①该资产通常的寿命周期，及可获得的类似资产使用寿命信息； ②技术、工艺等方面现实情况及对未来发展的估计；
③该资产在该行业运用的稳定性和生产的产品/服务的市场需求情况； ④现在/潜在竞争者预期采取的行动；
⑤为维持该资产产生未来经济利益的能力所需的维护支出及企业预计支付有关支出的能力； ⑥对该资产的控制期限，及使用的法律/类似限制如特许使用期间等 ⑦与企业持有其他资产的使用寿命的关联性等。
?如合同性权利/其他法定权利能够在到期时因续约等延续，仅当有证据证明企业续约不需要付出重大成本时(即延续付出的成本相对于预期从延续中流入企业的未来经济利益相比不具有重要性)，续约期才能包括在使用寿命中，如在延续前需要第三方同意，则还需有第三方将会同意的证据。
?如没有明确合同/法律规定无资使用寿命的，应聘请相关专家进行论证/与同行业情况进行比较等。如果经过这些努力仍无法确定期限，才能将无资作为使用寿命不确定的。 ?无资至少应与每年年度终了复核，按会计估计变更处理。
2.摊销方法：
①直线法（无法可靠确定其预期实现方式的） ②产量法
?无资摊销一般计入当期损益，但专门用于生产某种产品其包含的经济利益是通过转入到所生产的产品/其他资产中实现的，摊销费应计入相关资产成本。 3.除下列情况外，残值一般视为0：
①有第三方承诺在无资使用寿命结束时购买该项无资；
②可以根据活跃市场得到无资预计残值信息，并且该市场在无资使用寿命结束时可能存在。 ?至少每年年末复核，如残值重新估计高于其账面价值，则不再摊销。直至低于时再恢复摊销。
第四节. 无资的处置
1.出售、报废：营业外收入/支出 2.出租：其他业务收入/成本
?记得转销“累计摊销”、”无资减值准备”
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第七章投资性房地产
第一节. 投资性房地产的特征与范围
1.房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家/集体所有，企业只能取得土地使用权。因此房地产中的土地特指土地使用权。
2.特征：①是一种经营性活动：主要形式是出租建筑物、土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。是企业所从事的经营性活动及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。应缴纳营业税。我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权情况较少；
②应区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；
③企业通常采用成本模式对投房进行后续计量，除非有确凿证据表明其投房的公允价值能持续取得，才可以采用公允价值进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对投房进行后续计量。 3.投房范围：
①已出租的土地使用权：企业通过出让（一级市场交纳土地出让金）或转让（二级市场接受其他单位转让的）方式取得的土地使用权。但以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投房；
②持有并准备增值后转让的土地使用权：必须有企业管理当局（董事会/类似机构）作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取收益。即使未签订租赁协议，也应视为投房。但国家认定的闲置土地不属于投房；
③已出租的建筑物：指企业拥有产权的，包括自行建造、开发活动完成后尚未使用的/正在建造、开发过程将来用于出租的建筑物；企业已经与其签订了租赁协议，应自租赁协议规定的租赁期开始日起确认。 ?尚未开发完工的商场不属于空置建筑物，不属投房。
?按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应将该建筑物确认为投房。如企业将办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等辅助服务。也应确认为投房。 ?下列不属于投房：
①自用房地产：如企业员工宿舍；
②作为存货的房地产：指房地产开发企业。实务中，某项房产部分自用部分作为存货出售、部分出租赚取租金的应分别单独计量，分别确认为固资、无资、存货和投房。
第二节. 投房的确认和初始计量
1.投房的确认时点：为企业将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期。 2.外购：
⑴成本模式计量：部分用于出租，部分自用的应予以单独确认，按不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。
⑵公允价值模式：实际成本的确定与成本模式计量一致。需在“投房”科目下设置“成本”和“公允价值变动”2个明细科目。即“投房-成本”
3.自行建造：成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用。建造中的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 4.非投资性转换为投房：即用途发生改变。
?企业改扩建/装修支出满足确认条件的，应予以资本化。对某项投房进行改扩建再开发且将来仍作为投房的，在开发期间应继续将其作为投房，再开发期间不计提折旧/摊销。（采用公允价值计量的投房也不计提折旧/摊销） ?费用化后续支出，如日常维护产生的支出。借：“其他业务成本”，贷“银存”
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第三节. 投房的后续计量
?根据有关规定，采用成本模式计量的应按期（月）计提折旧/摊销。（投房的减值得以恢复的不得转回） 借“其他业务成本”借“资产减值损失” 贷“投房累计折旧”贷“投房减值准备”
?在极少数情况下，采用公允价值模式对投房进行后续计量的企业，有证据表明当企业首次取得某项非在建投房（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投房）时，该投房公允价值不能持续可靠取得的，应对其采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。对于在建投房（包括企业首次取得的在建投房），如其公允价值无法可靠确认但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应以成本计量该在建投房，其公允价值能可靠计量时或其完工后（两者孰早）再以公允价值计量。
但，采用成本模式计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得投房时其公允价值能持续可靠取得，该企业仍应对该项投房采用成本模式计量。
?公允价值除了参照同类或类似房地产价格，也可基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量。 1.资产负债表日，投房公允价值>账面余额的差额借“投房-公允价值变动” 贷“公允价值变动损益”（低于就做相反分录）
?计量模式一经确定不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投房从成本模式变更为公允价值模式计量。作为会计政策变更处理。并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。（已采用公允模式的投房不得转为成本模式）
第四节. 投房的转换和处置 1.转换形式：
①转为自用：作为固资使用；（转换日为达到自用状态，企业将房地产用于生产商品、提供劳务/经营管理的日期） ②存货转为出租；（转换日为租赁期开始日，承租人有权行使其租赁资产权利的日期） ③自用转为出租：即无资/固资转为投房；
④房地产企业的出租转为出售：即投房转为存货。(转换日为租赁期届满，企业董事会/类似机构作出书面决议明确标明将重新开发对外销售的日期) 2.投房转为自用：
成本模式：借“固资”/“无资”、“投房累计折旧/摊销”、“投房减值准备“ 贷“投房”、“累计折旧”/“累计摊销”、“固资/无资减值准备”
公允模式:应以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，差额计入当期损益。 借“固资”
贷“投房-成本”、借/贷“投房-公允价值变动”、借/贷“公允价值变动损益” 3.投房转为存货：
成本模式：借“开发产品”、“投房累计折旧/摊销”、“投房减值准备“ 贷“投房”
公允模式:应以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，差额计入当期损益。 借“开发产品”
贷“投房-成本”、借/贷“投房-公允价值变动”、借/贷“公允价值变动损益” 4.存货非投转为投房：
成本模式：借“投房”、“存货跌价准备” 贷“开发产品”
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