房地产投资与经营策略研究

房地产投资与经营策略研究

一、投资策划

投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司,根据物业市场环境进行综合调查,将各个方面获得的信息进行综合分析与研究,从而形成项目开发的初步设想(如项目选址、资金筹措、配套设施等),然后根据这一初想进一步进行策划,通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商(包括金融部门)等的接触,最终使该项目具体化和目标化。

投资策划的基本内容是:项目在哪里建?建什么类型?卖给谁?卖多少钱?什么时候卖?怎么卖?前四个问题则是策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定,只能因地制宜,根据可能获得的地块来策划建卖给谁?卖多少钱?就成为关键一步,期望能看准市场空隙,扬长避短,发挥了地块的最大价值。 1、建什么? 究竟是做写字楼还是做商场,是做别墅还是做多高层住宅,做什么档次的住宅等等,这么大的一件不能只靠几个简单建议,要仔细分析市场,不能简单抄袭。同样的地段、同样品质的楼盘,别人能做成功,自己就未诸多成功的经验告诉我们,要想开发成功,楼盘的市场定位一定要准确,因此,发展商不妨多找一些物业市场方面的家,经过认真论证之后才做市场定位。

在广州,一直不乏这样的类似例子:某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地,原计划是建造写字楼,可是等备开发时,发现已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼,还需要经过一个非常痛苦的过能赢得市场认可,利润无疑是差了一大截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前,也因为发展商对各类物括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究,毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西,做好策划的首要前提就是要比别人站得高一点,看得远一点,参考过去、利用现在、预测未来。

2、卖给谁? 投资策划最重要的一环是市场调查研究,目的在于了解真实的供应量或需求量状况。 要把握供应不难,把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来,就可以基本得出结论。但是,这里却注意开发项目幕后的事情:今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项目是区,是一个长期项目就应该兼顾到近几年的供应量,如果只是单体楼,只需了解这两年的真正供应量即可。

了解需求可以采用估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量,这很不准确,不应忽略买家和集团的购买能力,而且也要考虑到过去已有多少购买数量,现在还有多少人打算购买,将来有多少人一定会及他们对房地产的认识程度。也可以通过做问卷调查,主要了解的内容是目标受访者对项目预定价格的认同程度物业的价格预期。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做,现在,社会上已经有部分专业的调研公司,通过工作也许能得到意想不到的效果。

3、卖多少钱? 判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难,难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下定出争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区,又有价格优势,接下来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟有没有钱赚”除了市场行情之外,还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。因此:①节约自有资金是最安全②如果运作得当、销售顺利,只需占总投资30%的自有资金就够了;③资金什么时候使用,应有用款计划;④对预售的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工作完全交给专业广告公司来做,这越发说明这已经成为一项量化的执行性工作,不可能也没必要站到一个项目的高去承担策划的功能。目前各个项目的销售培训、销售部的平仍然参差不齐,还需要有专业经验的策划人参与指导。 二、经营策略

据有关资料介绍,每年由于管理失误造成的损失触目惊心。不少房地产开发商,因缺乏经营管理基本常识和管能,致使企业几千万元的亏损。因此,房地产公司应更多地把注意力投向经营管理。

1、应从一般的市场分析,转向在宏观分析基础上的微观分析和定性定量相结合的分析。

目前,在房地产项目投资可行性研究中,往往只是集中在大的、宏观方面的研究,如全国房地产市场走势、广地产市场分析、房地产项目总体可行性分析等。严格来说,这些研究大都缺乏科学和有针对性的细化分析,如对某区(或地块)、某一类型、甚至某一楼价的变化,进行具体分析的却很少,对这些方面采取粗浅的赁经验去判断是造资失误及偏差的主要原因。

2、应从一般经营理念转为符合房地产行业特性的专业化、系统化和整体化经营理念。

对于个别大型公司来说,目前存在着每个开发项目各自为政的情况,造成人力等资源重复浪费,如采用先进的方法,进行“同类项合并”,利用整体化经营理念,将降低成本和风险。 大型公司企业规模、投资项目庞大,可能会造成市场反应迟钝(或不能适当超前),在项目投资和操作上,发生偏差,分析这些失误和偏差,总结制定出能够适应(超前)市场的切实可行的开发经营策略,有着极其重要的意义。 3、改变延误时机及对成本控制不力的状况。

大型公司处理问题的策略往往比较保守,与瞬息万变的市场不相适应,也造成时机的延误。如某些高价盘,在场需求有问题且其它条件明显很难改变的情况下,不能及时采取唯一的降价手段(或采用不符实际的温和降价措施成此类楼盘因功能折旧而实际价值降低,因利息等支出增加而导致实际成本升高,而且滞销会使公司形象受到较大响,必须改变这种情况。

4、有效地发挥自身品牌的优势。

由于住宅商品是一种综合性的商品,作为行外人的购买者,在诸多方面无从知晓及判断所选择的住宅商品是否自己需求,物业管理等服务是否可保持其商品的保值增值,以及满足其居住需求。而这一切相当程度上掌握在发展物业公司手里,故这种复杂的商品存在着“信息不对称、。越是“信息不对称”的商品,消费者的品牌认同率越高形象良好的发展商将给自己的楼盘销售带来“超额利润”。目前,房地产公司不是没有认识到这一点,而是对这一要性认识不足,缺乏从长远眼光培育企业品牌形象的总体战略,以及连续性的形象策划操作。这方面需根据自己的运用针对性的房地产CIS(企业形象设计系统),注意把“开发”与本企业品牌结合,有培育市场形象的一整套完善划,领先于其它企业制造“品牌卖点”,必将在房地产市场上领先一点,获得理想的“品牌利益”。 5、开发要超前,要加强管理。

消费者的消费需求是不断“进化”的,人才众多、资金充裕的房地产公司的开发也应随之不断“进化”。“进度甚至可以略超前一些,因为中高档楼盘,开发周期较长,更需要超前,这对销售和企业形象将更为有利。

另外,房地产开发公司还要注意对人的管理;加强财务成本核算管理;加强以人为本对住宅居住性、舒适性、和可改造性等方面进行规划管理和设计管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和质量,最大限度地降低消强售后服务,提高物业管理质量和水平,实现企业最佳的整体效益。

房地产投资分析中的基本问题

2011-01-04 清华领导力培训 互联网

第1章房地产投资分析中的基本问题 1．1房地产投资分析概述 1．1．1房地产投资的含义

投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，

也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。

在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。

房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。

1．1．2房地产投资的类型

1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。

1）直接投资

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。

（1）房地产开发投资

房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

（2）房地产置业投资

房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。

置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。

2）间接投资

房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资分析thldl.org.cn信托基金和房地产抵押贷款证券等。

2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房

地产投资、工业房地产投资等。

1）地产投资

即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。

2）住宅房地产投资

住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。

3）商业房地产投资

这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。

4）工业房地产投资

我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。

3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。

1）出售型房地产项目投资

这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

2）出租型房地产项目

这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

3）混合型房地产项目

这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

本书在讲述房地产投资分析时，经常会使用到上述各类划分。具体使用哪一种划分方法，要看研究内容的需要。

1．1房地产投资概述