营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算 

营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算 例1：某建筑面积100平方米商铺，现含税月租金为100元/平方米，还原率为10%，剩余收益年限为30年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。 自2016年5月1日起“营改增”后： 1.出租人为小规模纳税人（含个人） 年总收益=100*100*12= 房产税=120000*12%= 增值税=120000/(1+5%)*5%= 城建税（市辖区）=*7%= 教育费附加=*3%= 营改增后计算结果： 项目 建筑面积 月租金 月数 年总收益 120, 税费 税率 房产税 12% 14, 年纯收益 折现率 收益年限 现值 99, 10% 30 936, 增值税 5% 5, 城建税 7% 教育费附加 3% 营改增前计算结果对比： 项目 建筑面积 月租金 月数 年总收益 120, 税费 税率 房产税 12% 14, 年纯收益 99, 营业税 5% 6, 城建税 7% 教育费附加 3% 折现率 收益年限 现值 10% 30 933, 2.出租人为一般纳税人 （1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。 （2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% 例2：某建筑面积100平方米住宅用房，现含税月租金为20元/平方米，还原率为5%，剩余收益年限为60年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。 自2016年5月1日起“营改增”后： 1.出租人为个体工商户或其他个人 年总收益=100*20*12= 房产税=24000*4%= 增值税=24000/(1+5%)*%= 城建税（市辖区）=*7%= 教育费附加=*3%= 营改增后计算结果： 项目 建筑面积 月租金 月数 年总收益 24, 税费 税率 房产税 4% 2, 年纯收益 折现率 收益年限 现值 20, 5% 60 392, 增值税 % 城建税 7% 教育费附加 3% 营改增前计算结果对比：

项目 建筑面积 月租金 月数 年总收益 24, 税费 税率 房产税 4% 2, 营业税 % 城建税 7% 教育费附加 3% 年纯收益 折现率 收益年限 现值 20, 5% 60 392, 2.出租人为小规模纳税人的（不含个体工商户） 营改增后计算结果： 项目 建筑面积 月租金 月数 年总收益 24, 税费 税率 房产税 12% 2, 年纯收益 折现率 收益年限 现值 19, 5% 60 375, 增值税 % 1, 城建税 7% 教育费附加 3% 3.出租人为一般纳税人

（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。

（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%