通常来说，住房问题实际包含三个问题：住房供求总量问题，住房供求结构问题，住房公平与效率问题。面对不同的问题，保障性住房的解决办法实际是不同的。当住房供求总量处于主导地位时，政府采用的出资或者补助方法建设大量保障性住房，这时保障性住房建设是主导。当供求结构出现问题时，政府往往承认收入差距不同所导致的住房问题，将保障性住房商品化和市场化，保障性住房缓慢上升。当出现公平与效率问题，政府向中低收入提高住房补贴，而退出住房市场，保障性住房急剧下降。具体采取哪种政策，取决于决策当局对于当前商品房市场的认识。
3、购房者对未来的预期。购房者对未来的预期。这里仅就需求方考虑，供给部分即开发商的预期分析在下文。购房者在作出购买行为的决定之前，会考虑当前商品房市场的价格与自己的购买能力，也会适当的预测未来经济发展趋势和未来商品房市场价格以及增长的速度。近些年，我国的经济增长速度一直维持在很高的水平，绝大部分购房者对我国的经济发展态势持乐观态度同时，商品房价格在不断上涨与不断调控当中，依旧维持在很高的位置运行。同时购房者房地产行业作为我们国家的重要的行业，在某些地方甚至处于是支柱行业的地位，很大一部人对房价的预期是会进一步上涨，而不是预计会下跌，对未来的预期决定了他们现在的需求不会降低。同时部分学者以及媒体过分夸大城市化进程和刚性需求对房价的影响，在很长一段时间甚至引起恐慌性的需求，于是对本已攀升的商品房市场价格进一步扭曲，造成了现在商品房价格过高的现实。
4、商品房的金融属性的显现和强化而产生的投资需求。在房地产改革的早期，商品房还只是作为生活必需品存在，但是我们必须承认商品房作为耐用消费品的不动产，其本身必然存在一定的金融属性。关于商品房的金融属性，至今还未有明确定义，但是从其本质及市场表现来看，至少能从两个方面来理解：一是金融产品说，即具备金融产品的特性，包括流动性，收益性和价格波动性； 二是金融功能说，即进行人群、地域以及期限上的资源再配置，但实际上，这是一个问题的两个方面 角度不同而已。在葛瑛、王慧娟的《房地产金融属性的表现及经济含义:以美国房地产市场为例》一文中，有关这方面的论述，我国市场可以参考。投资需求是投资者将房地产作为一种长期坚持的投资渠道的需求。商品房市场经过多年的发展，基于部分居民财富飞速上涨的事实，以及已经有许多居民拥有满足
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自身居住需要的住房的前提下，商品房作为金融产品的属性开始慢慢显现出来，在预期良好的前提下，具有巨大的投资升值的空间，于是陆续有拥有富余资金的普通居民处于投资升值等考虑（非投机行为）购买第二套或者第三套商品房，扩充商品房市场的需求。投资需求者对商品房的需求是相对稳定的，他们对高昂的商品房价格的支持作用是长期存在的，而且可以预见的是，在我国资本市场还不够发达、投资渠道较为狭隘的前提下，商品房市场还将继续吸引投资性需求。但是，投资需求不会对价格上涨起到太大作用，而是会对当前价格的维持起到很大作用。
这里要强调投资与投机的不同之处，投资者往往将商品房长期持有，达到为自己富余的资金保值增值的目的，从市场来看，投资者往往购买的数量有限，而我们眼中的投机者则不会，几套，甚至整栋楼的购买（注意，这其中的资金来源要依赖于财务杠杆的支持），这部分需求是我们必须警惕的。
5、低利率时代商品房市场严重的投机需求。投机需求是依赖财务杠杆而发生的，通过短期买卖房屋来获利的需求。投机需求最关注的是短期内商品房价格的涨落，前些年，商业银行的商品房的贷款利率与贷款条件都比较低，使得商品房的投机成本很低，客观山给投机者创造了有利条件，投机者得以冲高商品房价格。从国际局势看，受全球经济的影响，尤其是美国和日本长期维持较低的利率水平，低利率引发信贷消费增多，贷款者所付出的财务成本降低。低利率引发信贷消费增多，大量热钱（包括国内的和国外的）流向我国房地产市场，导致投机行为严重泛滥。在国家这一轮调控之前，众多专家学者都在担心“热钱”的问题。
在这里要注意两点：第一，投资投机需求的不断扩大，与当前我国社会的贫富差距有着巨大的关系。据社科院发布的2011年《社会蓝皮书》中指出，2010年我国人均GDP预计超过4000美元，已经进入中等收入国家行列。从这里可以看出，中国并不缺钱。在本书中还指出，全社会总收入差距一直在扩大，基尼系数目前在0.5左右。按照国际通常标准，基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态，在0.3～0.4之间为正常状态，超过0.4为警戒状态，达到0.6则属于危险状态。我们看到中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象，由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空间，富人为了获得升值利润，将房地产作为其投资的一种手段，大量买进炒作商品房，待高价时卖出商
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品房以赚取差价。由于较高的基尼系数，中国富人的资金持有量相当可观，同时商品房的升值空间比较明朗，所以中国富人的大量买进和炒作房地产，极大地促使了中国商品房价格的提高；
第二，极低的住房持有成本。根据房地产价值原理，住房的支出由购买的费用和持有的费用组成。商品房市场的购买费用主要由购买价格决定。商品房持有成本，简单的来说是指：房屋的折旧、物业管理及维护费用、使用费用，贷款，以及正在试点的房产税。我国的贷款政策在很长一段时间内，对于首次买房的刚性需求者与投资投机需求者一视同仁，这导致投资投资的成本降低，引致投资投机需求激增，刺激商品房价格不理性上涨。我觉得房产税将是未来探讨商品房价格的关键因素，它会让房屋失去作为投资品的属性，就是在房产持有期间，政府不断向所有权人以持有房产为由收取的钱。只要政府拿出这样东西，使多买多占的人，在意欲博取的资本升值尚不确定的情形下，马上就面临相当确定的常年税负，这会使投资房产博取升值的意义失去大半。
（二）从供给方面分析：
在商品房市场中，作为供给一方的开发商发生的变化，包括由于建造成本的持续上涨，供给结构的不合理，追求并且能够获得高利润的事实存在，开发商不规范的市场操作行为等情况使得近些年的商品房市场价格不断上涨，并处于非常高的位置。
1、土地价格增长过快与高利润的追求。房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性，加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争，竞争的加剧促使了土地价格的不断提高，“地王”的记录也一次次的被刷新。土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中，这进一步加剧了商品房价格的攀升。同时，地方政府作为土地的管理者，在土地使用权的转让过程中也发挥着重要的作用。中央政府对于地方的考察基本上还是“唯GDP论”：GDP高，地方政府的绩效则高；GDP低，地方政府的绩效则差。因此地方政府为了创造更高的GDP和更好的绩效，也在推动土地价格的持续攀升，进而增加政府的财政收入。根据国土资源部数据显示，2002年土地平均出让价格
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416元每平方米，2009年则为1885元每平方米，而这只是全国均价。这两年地价之高相当恐怖，许多出现5000元到8000元，甚至出现了10000元以上的情况。近些年，地方土地出让部门出让土地的价格实在是令人咋舌，这一点从不断涌现的“地王”便可见，也可知竞争好地块的激烈，也在客观使土地出让价格只会变高。当前的事实是，地价在商品房价格中所占额度最大，同时弹性也是最大的。中国国情是，商品房市场必备原料——土地，来自于国家并且由政府控制，所以地方政府在其中扮演了重要角色他们从供给一方推高了地价以至房价。中国人民银行原副行长吴晓灵女士指出，在目前的土地供应制度、地方政府税收制度以及房地产方面的财政金融政策，是造就房地产价格不正常的根本因素。李景国先生认为，地方政府经营“城市的行为”导致了房价的上升。而在同时每平米的建设成本也在飞速上升，而在同时开发商为了保证利润必然不断抬高房价。
2、供给结构的严重不合理。我国商品房市场的发展时间非常短暂，还远远谈不上成熟。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发商品房市场供求关系的失衡。当前居民居住状况下，一方面我国拥有极高的住房私有化率（约为80%，高于美国及欧洲国家），一方面是商品房市场中存在偏高的房价收入比。这意味着，高收入阶层比收入较低者率先进入商品房市场，而广大的中低收入者，还尚未成为商品房市场的重点照顾的对象。清华大学房地产研究所的对中国几个重要城市的调查显示，70%的商品房是由30%收入最高的人群购买的。这或许也能解释为什么当前“商品房市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。开发商的趋利动机使他们过多开发利润巨大的高档住宅，进而导致商品房价格走高的现象，而忽略市场上拥有最多购买人群的低档住房，甚至90㎡一下的户型数量非常少，而这户型正是年轻购房者以及低收入人群的购买对象。 3、对市场的预期（从供给角度分析）以及其开发商不规范的市场操作行为。开发商作为商品房市场的供给一方，其对房地产市场未来价格的预期以及对购房者预期作出的反应，在市场中的操作行为等对房地产价格起着巨大的作用。从开发商角度看，如果其对未来商品房价格上涨的预期强烈，会产生两种倾向。一方面，为了逐利，开发商竞相通过土地拍卖市场高价拿地，造成地价节节攀升；另
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