致 谢
至此，我的论文已接近完结。大学四年的学习到这里也将画上一个句号。在这个人生的关键节点，离别时刻，心中的情绪非几句话能够说清的。在这里，我仅是想用一段文字来表达我的感激之情。
感谢我的指导老师刘雷老师，这篇论文是在刘雷老师的的悉心指导与鼓励下完成的。有了刘老师耐心指导与细心关怀我才不会在设计的过程中迷失方向，失去前进动力。刘老师有严肃的科学态度，严谨的治学精神和精益求精的工作作风，这些都是我所需要学习的，感谢刘老师给予了我这样一个学习机会，谢谢！
感谢在这四年中以及在最后论文写作中共同学习生活过的同学，我们在这座美丽的校园中度过了快乐充实有价值的四年时光，我想着其中每一个不起眼的小细节我都不会忘记，这是我一声难忘的回忆。
感谢，南审，再见，南审！
15
南京审计学院毕业论文（设计）任务书
论文题目 学生姓名 指导教师 赵凤秋 刘雷 我国当前商品房价格过高的事实与原因分析 学 号 职 称 08010944 副教授 专 业 学 历 2011.11—2012.5 工程管理 博士 论文（设计）起止时间 1．毕业论文（设计）课题来源及应达到的目的： 本科毕业论文是实践教学的一项重要课程，其目的是将本科期间所学的专业知识和技能综合应用于某个研究课题。 课题来源：以院（系）下达的毕业论文推荐题为选择课题方向的依据，在指导教师的指导下阅读相关文献，经调查研究，确立本题。 本课题研究的目标：从财政审计的历史发展阶段和发展环境的变化入手，分析当前财政审计遇到的问题，并结合国际经验探索我国财政审计发展的趋势。 2．毕业论文（设计）课题任务的内容和要求： （1）根据自己所学的知识和选题内容进行思考，论文要有现实意义且理论容量适当，论文字数不少于7000字； （2）在基本了解本课题的研究成果概况和与指导老师进行沟通的基础上，作出开题报告； （3）遵守学术职业道德，不抄袭别人的成果，如引用他人观点按规定标明参考文献； （4）提倡独立与协作精神，创新精神和科学严谨的作风，遵守学院教务处<工作手册>的要求。 3．进度安排： （1）选题准备与开题报告 2011.11.15～2011.12.20 （2）论文初稿写作 2011.12.20～2012.4.20 （3）论文修改阶段 2012.4.20～2012.5.15 （4）论文定稿时间 2012.5.20 4．参考文献： （1）尽量采用近期国内外的核心及权威刊物，除经典文献外； （2）参考文献不少于15篇，文献应按照毕业论文要求规范表述； （3）可以在网上检索部分相关资料，并注明网站； 指导教师签名： 年 月 日 所在专业审查意见： 专业系（教研室）主任签名： 年 月 日
16
论文题目 学生姓名 指导老师 赵凤秋 刘雷 我国当前商品房价格过高的事实与原因分析 学 号 职 称 08010944 副教授 专 业 学 历 工程管理 博士 开题报告内容（不少于3000字）： 一、文献综述: 孙诚（2005）：进入新世纪以来，我国商品房的价格可以说是呈现爆炸式的增长，已经大大超出普通居民的承受能力。如何有效的控制商品房的价格，切实解决居民的住房问题，必将成为今后经济工作的重点。房地产价格的高企使得局部经济过热，使得居民出现消费倾斜，抑制了其他行业的发展，促使了金融风险的发生，阻碍了整个国民经济的可持续发展。对居民商品房价格承受能力分析室通过居民承受商品房涨价压力得出来的，这个指数是反应居民对房地产价格承受能力的大小的一个指标，它受到居民家庭收入，商品房价格等多个因素的影响，。一般来说，一对居民商品房价格承受能力的研究主要通过一段时间内社会的通货膨胀指数，，居民用于购房的资金以及商品房价格这三个方面来计算。 高宇波（2005）：市场价格反应了供给和需求协调的结果，供求的变化影响到商品的市场价格，根据微观经济学的基本理论，商品房价格受到相关住房价格的影响，生产成本的影响，以及开发商追求利润最大化的动机共同作用形成的。从需求方面来看，我国城市化的不断加剧，存在着巨大的潜在住房需求，同时当前商品房市场高端住宅开发所占比例过大，超越了普通消费者的承受能力，同时利率的变化和消费者对未来的预期也都影响着商品房的价格。从宏观经济层面上来看，我国当前经济处在腾飞时期，对土地和住房仍将会有很高的需求，我国的当下处在城市化高速发展时期，而且我国当前正处于第一次工业化时期，农业资源向着工业化领域转移，特别是农地的非农化。 王艳华 杜明奎 杨珽（2010）：在1998到2009年间，我国商品房平均价格和销售量对于政府政策的调整做出了一定程度的调整，但是总得量价的上涨趋势并没有发生改变，并且有加速上升的趋势。虽然在此期间城镇在岗职工的平均工资水平有了大幅度的增长，但是其绝对值圆圆低于全国商品房的平均价格，以2008年为例，全国商品房的平均价格为3800元/平方米，同期工资水平为2435元/月，如果考虑到具体城市如北京上海等，差距则会更大。我国城镇人口和城市人均住房面积的快速增长，这也是商品房市场很多投资者预期我国商品房价格会持续上涨的重要依据。我国持续的流动性过剩，房屋指出结构的不合理，土地供应制度以及价格方面的问题，保障性住房不足等因素都对商品房价格市场。 谢孟军 吴树畅（2011）：房地产作为一种特殊的商品兼具消费和投资的功能。房地产价格的影响因素是复杂的，是受众多的因素共同制约的，结合国内外有关研究经验和成果，房地产价格与以下因素有着密切的联系，并且提出如下假设：货币因素，房价与M1存在正相关的关系；投资因素，我国房价短期内与投资呈现正相关的关系，但是长期应该呈现负相关关系；收入因素，房价与城镇收入之间呈现正相关的关系；银行信贷，宽松的货币政策会使得市场上得货币流量增加，在当前房地产热得情况下，就会有大量的资金流向房地产市场，投资的扩大会有利于房地产市场的发展，增加供给的同时拉动房价下行。接着，运用计量经济学软件Eviews对我国的相关数据进行验证，验证结果与假设三相悖，与其他假设均相符合，说明当前房地产市场价格的波动已经一定程度上脱离了经济的发展。 王力（2009）：商品房价格的大幅度上涨已经已经引起了各级政府的高度重视，成为了社会各界关注的焦点。当前，房地产商拥有拥有商品的定价权，并利用定价权不断抬高房价，导致潜在购房者只能不断被动接受高房价，复杂的审批程序，管理，审批收费增加了房屋成本，提高了商品房价格，社会游资住房投资不断拉升商品房价格。 17
二、选题意义 在当前市场经济时代，住房作为一种重要的商品，在经济运行的过程中，发挥着不可替代的作用。同时，住房还是社会保障的重要组成部分，所谓福利房、以及近些年很热的经济适用房、廉租房、保障房，都构成社会保障体系的一部分并且在社会再分配中某种程度上保证分配公平。可见，在市场流通渠道的商品房的价格给我们日常生活，社会经济的发展运行，社会分配等方方面面都会带来重大的影响。本文的产生也正基于此考虑。 自1998年我国取消福利分房以来，商品房投资规模不断扩大，商品房销售面积逐年增加，但同时过高的房价也一直是横亘在我国城乡普通居民面前的一道鸿沟。本文从房价的现状入手，从居民人均存款数额和居民人均收入两个方面来说明房价过高的事实，并且从需求，供给，社会保障制度，政府政策等多个方面探讨商品房价格过高的原因。当然，商品房价格不单单是个经济问题，也是个复杂的社会问题，想用短短文章是很难理清的，本文只是一个初步尝试。 三、论文研究内容： （一）当前商品房价格过高的事实分析。当前我国商品房价格高企已经是无需争论的事实，但是为了说明当前商品房的价格已经超出普通家庭的承受范围，文章通过国家统计局的数据，用平均个人存款数额与商品房平均价格的首付款来比较，同时又通过国家统计年鉴中得城镇居民人均收入与一套住房的价格比较，很容易得出商品房价格超出普通居民承受能力的结论。 （二）当前商品房价格过高的原因分析。 1、从供给方面： （1）我国的人口现状，城市化的快速推进，城乡二元现状以及“安居乐业”的文化心理决定了商品房巨大的刚性需求 （2）社会保障性住房的的缺失与不足 （3）购房者对未来的预期 （4）商品房的金融属性的显现和强化而产生的投资需求 (5)低利率时代商品房市场严重的投机需求 (6)极低的住房持有成本 2、从供给方面分析： （1）建造成本增长过快与高利润的追求。商品房市场价格包括地价，建设成本，开发商的利润 （2）供给结构的严重不合理 （3）对市场的预期（从供给角度分析）以及其开发商不规范的市场操作行为 （4）流动性过剩和通货膨胀推高商品房价格 3、原因综述 综合前文所述，我们可以说，正是由于多种因素的作用形成商品房市场严重不合理的供求关系，导致商品房市场价格的不合理上涨，导致现在价格过高的现象产生。 当然，前文只是从事实层面上分析商品房市场的供求关系，其实，许多因素归根结底可以归结为政策的层面上，如信贷政策的层次性不够明显，不够完善让投机者有机可乘，社会保障制度的不健全导致中低收入者无房可住，房地产市场的监管部门没有对开发商的市场行为进行有效地规范，现行的土地的“招拍挂”的制度完全以价格为标杆对商品房市场有消极影响等等。当然，我们也看到政府部门也积极地对商品房过高的价格进行调节，努力一直商品房价格的过快上涨，我相信未来会有更好的结果呈现在我们面前。 四、论文研究结果: 从以上的分析中我们可以认为，我国当前商品房价格过高的是由多种因素所导致的，但是 18
相关推荐：
loading