（2）无限年期的计算公式 Pm=Px×[1－1/（1+rd）m]
式中：Px：无限年期土地使用权价格 Pm、rd、m：含义同上 2、交易时间修正
基准地价是针对某一具体时间而言的，但样点资料却分布在不同年份，根据估价期日原则，应当把不同时期的交易资料修正为更新期日的水平。交易时间修正系数的一般计算公式是： Kj=
PsPj
式中：Kj：某类土地用途第j年数据修正到更新年的系数
Ps：某类土地用途更新年该类土地交易平均价
Pj：某类土地用途第j年该类土地交易平均价
对不同年份发生交易的地价，修正到更新年份的计算公式为： Ps=Kj×Pj
式中：Ps：修正到更新期日的宗地价格 Pj：第j年某宗地的实际成交地价
根据长沙县地产市场发育还不完善，市场不太规范，地价指数编制难度大且易失真的实际情况，我们综合考虑当地房地租金、土地出让价格及零售物价指数的实际变化来编制地价交易时间修正系数。本次基准地价更新期日定为2007年1月1日，相应地价交易时间修正系数如表所示。
表2-13 长沙县所属乡镇地价交易时间修正系数表
类 别 地价月上涨幅度 商业用地 0.3% 住宅用地 0.2% 工业用地 0．2% 3、容积率（楼层）修正
容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。在对某一地块实施规划时，要考虑建筑物的采光、通风、消防、绿化、内部通道等诸多因素，因此，在不同的地区、不同的建筑地段以及不同的发展时期，对地上建筑物量的控制，常采用容积率这一重要指标。
容积率作为影响地价的重要因素，其基本特点是容积率变化可导致土地利用收益的大幅度变化，这种变化主要是通过单位建筑面积所分摊地价
45
额的变化来实现的。在商品房单位面积售价和建造成本保持不变的条件下，提高容积率指标，在同面积土地上开发能获得更多的建筑面积，单位面积分摊的地价额减少，从而降低总成本，提高土地开发的总收益，获得更多的经济剩余，地价上升；反之，容积率降低，地价下降。但容积率到达一定值时，由于基础、电梯、建筑材料等费用的增加，单位面积工程造价由下降转为上升 ；而单位面积商品房售价由于建筑层次增加而递减、故经济剩余下降，因此，容积率的过度增加也可导致地价下降。此次基准地价更新，考虑到长沙县的实际情况，并参照其他地方的经验，对于城规划区样点地价，我们采用容积率修正。将不同容积率下的样点地价修正到基准地价内涵对应容积率地价的计算公式为 Ps=Pi×Ks
Ki式中：Ps：基准地价内涵容积率下的地价 Pi：某容积率下的地价 Ki：样点容积率修正取值
Ks：基准地价内涵容积率下的容积率修正取值。 4、土地深度修正
在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度、宽度、形状、面积、位置等不同，则各宗土地单位面积的价格会有一定的差别。其中，对土地价格影响最大的是土地深度。城市内各宗土地价格的高低，随其离开街道距离的增加呈指数递减，换句话说，一宗临街地，其接近街道部分的利用价值高于远离街道部分的利用价值越接近街道利用价值越大，价格越高；距离街道越远利用价值越小，价格越低。但道路对土地利用价值的影响是有限度的，即当土地达到一定深度时，土地价格的变化接近于零，这一道路对土利用价值影响的零点称为标准深度。针对长沙县的实际情况，我们设定了两种标准深度：主干道为20米，次干道为16米，一般道路为12米。样点地价须修正到基准地价内涵所对应的标准深度。样点地价修正到标准深主地价的计算公式为：
Ps = Pi / Ki
式中：Ps：标准深度上的地价 Pi：土地深度样点地价 Ki：土地深度上的修正系数
46
根据样点资料及其它城市的经验，长沙县土地深度修正系数如表3-15所示。
5、开发程度修正
本次基准地价更新所对应的开发程度因土地级别不同而有差异，当样点开发程度与内涵开发程度不一致时，必须进行开发程度修正。经调查分析：
星沙镇：五通一平开发费用约为150元/平方米，四通一平费用约为120元/平方米，三通一平费用约为100元/平方米。
暮云镇：五通一平开发费用约为120元/平方米，四通一平费用约为100元/平方米，三通一平费用约为80元/平方米。
榔梨、黄花、金井、安沙：四通一平费用约为80元/平方米，三通一平费用约为50元/平方米。
其它乡镇：三通一平费用约为50元/平方米，二通一平费用约为30元/平方米。
三、样点地价检验
基准地价更新中的样点地价资料来源多种多样，地价计算方法可变参数较多，可能造成估价中的系统误差，需要进行样点地价数理统计检验后方能用于基准地价测算。一般要进行总体同一性检验、总体分布类型检验和精度的检验。
１、总体同一性检验
即在同一个区域中，不同处理方法处理的样点地价结果，应服从样本来自同一总体的检验。按数理统计检验的要求，检验方法主要有秩和检验法。检验步骤如下：
（1）将所有样点地价按所在土地级别分商业、工业、住宅三种用途、两种方式（租赁样点、交易样点）分类；
（2）将同一级别内的地价，从小到大顺序编号作为秩数。如果一地价有多个样点时，则以其秩数和的平均值作为相同地价样点的秩数；
（3）计算统计量X2、?2
n1(n1?n2?1)X2?2
2 47
?2?2n1n2(nI?n2?1)12
nSyn??yii?1
(Syn：第二类样点的秩数总和) 4.统计判断 查标准
C上0.05、
C下0.05
若
C下0.05 上0.05检查不同地价计算方法可能产生的系统误差，重新进行检验，直到符合要求。 ２、总体分布类型检验 对样本的总体分布类型进行检验，以确定用什么方法对样本数据的准确性、可靠性进行检验。检验总体分布的方法较多，但最常用的是X2检验法，不仅适用于连续分布函数，而且适合于总体是离散型的分布函数。它可用来检验总体是否服从正态分布，也可用来检验总体是否服从任何一个预先给定的分布。检验的具体步骤为： （1） 数据分组。根据样点地价数值的范围划分为K组； （2） 求X落在各组的频数fi和频率fi/n; （3） 求理论概率Pi Pi={Bi-1 X2??k(f?np)2iii?1npiX2 值； X2?X2,k?10.05（5）查标准的（6）判断：若X ,k?10.052?X2k?10.05,，则抽样总体为正态分布；若 48 ，
相关推荐：
loading