信贷人员上岗考试试题总汇

A、关注贷款 B、次级贷款 房人一般也不会支付任何费用，包括购房首期款; (个别C、可疑贷款 D、正常贷款 3、根据贷款风险分类的原理，信贷员在分类中应最关注的是（ A ）。 A、借款人的第一还款来源状况 B、借款人的第二还款来源状况 C、借款人的利润状况 D、借款人的管理水平 4、2004年在该笔贷款分类中除考虑第一还款来源外，必须考虑的另一个重要因素 是（ ）。 A、企业的主营业务处于停产状态 B、强烈的政府支持背景 C、这笔贷款存在“流贷搞固贷” 的违规行为 D、这笔贷款办理了“借新还旧”的违规行为 参考文章：如何早期发现及防虚假按揭 -------------------------------------------------------------------------------- 2008年05月08日 15:20:41 来源：中国金融界网 近几年，我国国有商业银行按揭贷款业务从无到有，取得了长足的发展，部分行按揭贷款余额已达信贷资产总量的20%以上。但随着时间的推移，按揭贷款的风险也逐渐暴露出来， 其中\假按揭\因其爆发时间集中，金额巨大，处置艰难，防困难而成为按揭业务健康发展的头号杀手，成为国有商业银行不良贷款新的增长点。 假按揭的概念及其特点 所谓假按揭一般专指开发商因资金不足，联合非真实的购房人申办按揭贷款，套取银行信贷资金的行为。与正常的按揭业务相比假按揭具有以下三个基本特点: 1、按揭申请人的非真实性。按揭申请人首先应有真实的购房意愿，与开发商签订购房协议后才能申请贷款。而假按揭申请人虽然也与开发商签订购房协议，但往往并非真正要买楼，而是要协助开发商筹集资金。2、买楼的非自用性。假按揭申请人从一开始买楼就不是为了自用或技资，纯粹是为 开发商筹集资金而申请按揭，一般开发商会约定按揭人不能自行住进或真正拥有该房产，买恶劣的开发商甚至瞒着银行将假按揭 房产再次低价转让套现，一女二嫁，然后转移资金) 3、供楼款的非自有性。实质上假按揭 的月供款往往由开发商按月支付，何时断供不取决于借款人的经济能力而是取决于开发商的资金安排及还款意愿。 假按揭贷款的早期发现及防措施 假按揭的上述特点决定了其在贷款的申请、受理、审批、管理各环节一般会表现出一些异于正常的特征，这些特征的发现有利于银行及早对假按揭进行判别，及时采取防对策， 以回避和化解风险，减少危害。 一、在申请阶段，开发商的关系人(主要是其部职工或建筑承包商等关系人〉供楼明 显增加。部员工供楼本来是无可非议的，但部职工按揭申请过多就是反常现象。实践中 己发现的多起假按揭楼盘中，基本上都有存在部员工在开发商的授意下通过套取银行资金 为老板分忧解愁的情况。建筑工人一般流动性较大，往往一个楼盘

竣工转到另一个地方，给 银行按揭贷款的追收造成极大的困难。最近，非真实的按揭申请人呈现更加隐蔽的特点，例 如，开发商或其关系人委托专业的技资公司或律师事物所代为寻找或伪造虚假按揭人向银行 贷款后利益分摊，这种专业的造假手法更需引起银行的足够警惕。 二、在受理阶段，假按揭的供楼人大多对楼盘的价格等基本质素了解不深。有时楼价明 显高于周围同等质素的楼盘，而供楼人却毫无理由地选择价高的的商品房:对开发商何时交 楼也不甚关心:一般也不会认真研究楼盘的周边环境、建筑及装修的质量:大多说不清按揭 交易流程及税费种类、金额。就同--楼盘来讲，假按揭大多是选择售价最高的商铺或洋房， 而申请人并没有高收入高消费的习惯。银行的对策是在按揭业务受理环节要坚持与借款人面谈，就购房地址、楼房朝向、房结构、房价、面积、配套设施、贷款期限、利率、保险费 用等问题询问借款人，可以进一步核实其购房交易的真实性。由于假按揭申请人的非真实性， 供楼资金的非自有性等，他不可能掌握所购住宅和要付费用的详细情况，一经详细询问往往 容易露出马脚。 实践中，受理阶段假按揭呈现出的特征还有很多，譬如与周围同等楼盘，或同一楼盘不 同时期相比，供楼人群成阶段性增加，这些人群往往集中在同一自然区域，

姓氏或编号也反映出人群的共同特征，而从收入证明看，常伴有漏洞，譬如年龄不足20岁的民 工在企业中却有近万元的月收入等都应成为怀疑的重点。在发现的假按揭实例中基本都具有 以下共同特点: (1)不同的借款人预留在联系和联系地址相同或相近; (2)不同的借款人在同一时间开立借款账号且供款存折账号排序相连; (3)借款人不同，但前6位码相同; (4)商品房房价较高，按揭贷款金额较高; (5)与上述特点有关的借款人员一部分人 申请购买多套商品房或商铺。对于同时具备上述多个特征的申请人，银行在进一步核实的情况下应果断拒绝受理其申请。

三、贷前调查环节，应重点关注开发商资金实力，及项目后续资金的安排。从假按揭的概念可知假按揭的形成与开发商的资金困境有必然的联系，预售收入(按揭款)一般是开发 商的后续投入来源之一，但真正有实力的开发企业往往并不完全依赖预售收入(按揭款)，其 凭借本身从金融机构得到新的融资或得到原有债务延期偿还的承诺，即使销售策略或销售市 场方面出现暂时不利的变化，也可保证其后续投入的资金需求。而出现假按揭的开发商一般 凭借其信用或者所开发的楼盘往往难以方便地得到上述融资便利，这是诱发假按揭的根本所 在。尤其是当开发商在楼盘销售出现危机且同时拖欠大量建材、建筑商的供货或工程款时， 往往在后者的追讨下实施假按揭度过难关。

从业界披露的资料看，开发商缺资补漏的常用手段有四种:一是用职工部认购按揭套 贷;二是在建筑承包商中借作假按揭套贷:三是前期入住的产权证拖几年不发下去， 用这些证件向银行作抵押贷款;四是用正开发的房屋办理抵押贷款。当业主找上门要证时， 开发商往往以记载错误进行搪塞。因此，审查阶段既要关注按揭申请人情况，也要将开发商 信用及资金实力作为审查重点，发现上述特征则应对假按揭的潜在可能给予特别关注。

四、在审批阶段，要注意购房首期款是否真正由按揭申请人交缴。假按揭供楼款的非自 有性决定了借款人的首期款肯定不是自有资金，要么未交，要么由开发商代垫。银行核实借 款人是否支付首期款的最有效办法是拿到购房者支付首期款的发票，而不是开发商出具的简 单收据。一些银行长期使用的检查借款人购房储蓄账户的方法也有一定的效果，但储蓄账户 开设及供楼款存交须由借款人自己办理，而不能由开发商代劳，否则会使

账户审查流于形式， 反而为假按揭打开方便之门。

审批阶段另一项审查要点是购房者提供的收入证明。实施假按揭的贷款申请人一般不具 备供高价房的收入来源，其收入证明基本都是伪造的。因此在审批受理阶段，千方百计核实 申请人的收入状况无论从哪方面讲都是必须和应该的。

五、在贷后管理阶段，假按揭特征暴露最明显。至此，假按揭己经得逞，假按揭贷款在 交给开发商后按揭申请人的使命己经完成，各期供楼款由开发商统一代交代划，按揭人一般 不再负责供楼。按照银行的现行规定，断供6个月以的一般不会提起诉讼或进一步追索。 因此，开发商或者出于掩饰的需要，或者出于进一步套取资金的需要往往会代替申请人继续 供楼，在其目的达到后即停止供楼，表现为大量按揭贷款户同时集体断供。因此，经办行要 定期研究开发商财务状况、楼盘销售情况，同时加大对借款人的贷后跟踪管理，按揭初期出 现的断供即使只有一两期也要引起银行的足够重视。对己交楼但未安排入住或装修，在 联系或实地调查时借款人对楼盘进度漠不关心等现象均应引起重视，深入了解。通常情况是， 借款人己完成\套贷\使命，在银行催收下，为摆脱责任，往往会主动承认其在开发商要求 下办理假按揭的事实。及早发现有利于银行与开发商尽早交涉，或督促其转化为真按揭，或由开发商履行回购之责，以减少或避免损失。