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房地产基础培训资料

1 房屋建筑面积

房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。

2 住宅使用面积

住宅使用面积是指住宅中分户门全部可供使用的净面积的综合。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室走道、室楼梯等等。

3 居住面积

居住面积是指住宅中日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的综合。当分户门的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积。

4 套面积

套建筑面积由三部分组成：

（1）套使用面积：A，卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门面积的总和；B，跃层住宅中的户楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。

（2）套墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套墙体面积；墙面装修厚度均计入套墙体面积。

（3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。 综上所述，套建筑面积=套使用面积+套墙体面积+阳台建筑面积。

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5 什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。

6 购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。

7 购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘？

购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等容。

8 什么是共有建筑面积分摊系数？

共有建筑面积分摊系数（以下简称共摊系数）是房屋共有建筑面积与相关建筑面积的比值。即：

共摊系数=共有建筑面积/相关建筑面积

按照建筑物使用功能的多少，可选择下列三种分摊方法之一进行共有建筑面积的分摊：

（一）多层住宅楼共有建筑面积的分摊：

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多层住宅楼以幢为单位，一般一幢计算一个共摊系数。 1、计算共摊系数：

K=δsi/si

2、计算各套房屋分摊所得的共有建筑面积： δs1=K·S1 δs2= K·S2 上两式中： K——共摊系数；

δsi——共有建筑面积之和，㎡； si——套建筑面积之和，㎡；

δs1、δs2…………——各套房屋分摊所得的共有建筑面积，㎡； s1、s2…………——各套房屋的套建筑面积，㎡；

（二）两种使用功能的建筑物共有建筑面积分摊：

相对于多层住宅楼而言，两种使用功能的建筑物由于使用功能的增加，一次分摊不能达到目的，因此需进行二次分摊。现以商住楼为例，首先测算并以确认：为全楼服务的共有建筑面积；为商业、住宅区服务的共有建筑面积；商业、住宅的套建筑面积之和，依照下列顺序进行分摊： 1、计算全楼共摊系数：

Kq=δSg/（Sa+δSa）+（Sb+δSa）

2、计算商业住宅从全楼分摊所得的共有建筑面积： Sqa= Kq（Sa+δSa） Sqb= Kq（Sb+δSb）

3、计算各功能区的共摊系数：

Ka=(δSa+Sqa)/Sa Kb=(δSb+Sqb)/Sb

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4、计算各功能区分摊所得的共有建筑面积： △Sa= Ka·Sa △Sb= Kb·Sb 上四式中：

Kq、Ka、Kb——分别为全楼、商业、住宅的共摊系数； Sa、Sb——分别为商业、住宅的套建筑面积之和，㎡；

Sqa、Sqb——分别为商业、住宅从全楼分摊所得的共有建筑面积，㎡； △Sa、△Sb——分别为商业、住宅分摊所得的共有建筑面积㎡； 5、计算商业、住宅中各套的分摊面积： 按多层住宅楼的方法进行分摊。

（三）多功能综合楼共有建筑面积的分摊：

多功能综合楼，一般是指在一幢建筑物中有商业、办公、住宅等多种功能。其共有建筑面积分摊原理以商住楼相同，由于功能区多一些，分摊步骤较复杂。

9 什么是建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

时间：2002-11-13 15:21:58 阅读次

中华人民国 建设用地规划许可证 编号 . . . .

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根据《中华人民国城市规划法》第三十一条规定，经审 定,本建设工程符合城市规划要求准予建设。 特发此证 发证机关 日期 用地单位 用地项目名称 用地位置 用地面积 附图及附件名称 遵守事项： . . . .