宏泰“产业市镇”模式的解读

优合智库?内参<第五期>

深度解读：宏泰“产业市镇”模式

导读： 一、关于宏泰

二、宏泰产业市镇模式解读

■ 宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解（有图表） ■ 宏泰的三大主要业务 ■ 业务收入来源： ——2014年主要收入占比 ——2014年利润占比

三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例 ■ 项目概述

■ 与政府合作协议主要内容 ■ 2014年土地出让情况（图表）

■ 项目持续性收益部分：园区税收返回额（图表） 四、产业市镇模式的核心竞争力 ■ 目前国内产业园区四种形态： ■ 宏泰差异化的核心竞争要素

五、业务模式、财务数据与华夏幸福对比 思考：

六、轻资产模式有多轻？ 七、复制模式能走多远？ 八、亮点借鉴

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正文： ■ 关于宏泰：

中国宏泰产业市镇发展有限公司 （以下简称“宏泰”，股票代码6166.HK）始创于1995年6月，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的先行者之一。公司在河北廊坊起步，目前的主要产业市镇项目也位于廊坊市。除了产业市镇的规划开发和运营外，宏泰本身也直接从事房产开发、销售和租赁，这是其在产业市镇之外的业务。

宏泰的业务重点是专注于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的土地面积达10平方公里或以上的大型产业市镇项目开发，这有别于传统物业开发商。

除专注产业市镇项目开发业务外，公司还在产业市镇项目内和河北省其他地区通过招标、拍卖、挂牌出让程序取得土地，投资、开发、销售居住、商业及产业物业项目。其官方网站上的信息显示，目前已取得居住、商业及产业物业项目土地使用权面积205.9万平方米，开发和储备的居住、商业及产业物业项目达22个，总建筑面积286.8万平方米，另外还有5个用于取得租赁收益的投资物业，建筑面积21.3万平方米。这些物业项目与产业市镇开发业务产生协同效应，增加了可观的收入和现金流量。

本期智库内参将从深度剖析宏泰的产业市镇模式、业务收益来源、利润，该模式的可持续性等，剖析宏泰的发展内核，为公司运营提供参考：

■ 定位：“中国大型产业市镇、开发及运营服务供应商”

■ 发展模式概括：

宏泰发展董事局主席王建军对自身的发展模式解释为：将产业整合和新城建设有机地结合在一起，以产业园区发展为基础，构建一整条或多条完整的产业链，以大体量的园区投资与开发建设为支撑，在平台之上整合多种资源，构建标准的可复制模式。

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■ 宏泰目前主要产业市镇项目及其分布：

中国宏泰正在与河北省廊坊市、张家口市、安徽省滁州市地方政府就5个产业市镇项目的开发进行合作，项目规划总面积近70平方公里，包括位于河北省廊坊市的龙河高新技术产业区、龙河商务休闲度假基地、广阳高新科技成果孵化园，位于安徽省滁州市的滁州承接产业转移集中示范园区，以及位于张家口新区宏泰产业园。

龙河高新区已进入积极发展阶段，并已开发大量可供出让土地。其余几个项目处于开发初期，预计直至2035年，现有的产业市镇项目可持续提供可出让的土地。

宏泰发展产业市镇项目基本情况一览表 龙河高新区 龙河商务区 规划面积9.5平方公里（950万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设 广阳园区 规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设 滁州园区 规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签署具约束力的协议，开始市场营销活动 张家口市新区宏泰产业园 面积和现况 规划面积28平方公里（2800万平方米）；已进入积极发展阶段 规划占地2361亩（约160万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设 产业定位 新一代信息技术、高端装备制造、现代服务和物业开发 规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务 度假旅游及设施、商务总部及文化产业（待落实） 规划中 服务范围 规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务 规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务 新材料、新能源、装备（初步）高新技制造、现代术、可再生能源总服务及绿色部经济产业园区。 食品（待落实）。 以“生态、现代、活力”为理念，打造“特色产业区，生态宜居城 ”， “北方招商引资 滨水生态新区”、“科教、经济、文化、商贸中心”、“张家口市现代服务业核心集聚区” 优合智库?内参<第五期>

■ 宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解： 第一阶段 第二阶段 地方政府取得 土地配额 规划 设计及定位 产业市镇 土地整理及基础设施建设 招商引资及吸引具潜力企业 注： 部分非由宏泰执行

第三阶段 地方政府通过公开拍卖、招标或挂牌互让流程出让土地使用权 第四阶段 第三方设立业务 管理及经营产业市镇项目 开发物业 第一阶段：主要为产业市镇的初期规划，在这期间宏泰与地方政府、第三方国际规划公司进行讨论、合作，最终获得政府对于产业市镇规划的审批；

第二阶段：本阶段主要有两项工作：

一是进行基础设施的投资与建设，并伴有配套设施；

二是进行招商引资工作，即进行产业市镇推广工作，有目标地吸引行业龙头企业入驻产业市镇；

第三阶段：在宏泰的协助下，由当地政府将土地通过招拍挂流程出让于龙头企业；

第四阶段：宏泰为入驻的龙头企业提供入园的一系列增值咨询服务，并对产业市镇进行运营和管理。在出现宏泰认为是好的土地和机会时，其也会通过招拍挂流程获得土地，开展房地产开发业务。

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■ 宏泰的三大主要业务

产业市镇开发房地产开发物业出租

■ 业务收入来源： 一次性收入

●在地方政府通过招拍挂完成产业市镇内每块土地使用权的出售时，以土地价款为基准，按照一定比例逐笔计算公司应获得收入 ●宏泰在产业市镇开发居住及商业物业以供出售 持续性收入

●在合作协议有效期内，按照入园企业所缴税款金额的一定比例定期计算公司应获得收入

●宏泰在产业市镇开发商业物业以供出租

■2014年主要收入占比 ■ 2014年利润占比

其他收入-1%房地产开发利润13%其他5%房地产开发收入56%产业市镇开发收入44%

产业市镇开发利润82%

从2014年的利润占比来看，产业市镇开发占比高达80%。